現在の状況 2019年 3月

今月の打合せが終わりました。

今月は建築基準法の改正の話が出たり、父が１階RC造にしろと言ってきたり、予算を増やしたりと、激動の月でした。

また消費税対策で費用、納期共に改訂ありきの工事請負契約をしました。

これで消費税は８％になります。

更に解体費用の見積りも出ました。

これは両親が払うので関係ないっちゃ関係ないのですが290万円でした。

床面積41坪の木造２階建てなので高い気もします。

家づくりにおいては不確定要素が増えたので後退した気がしますね。

まず建築基準法の法改正の施行

これは、６月２７日ギリギリになるでしょうね。

レオパレスの件が絡んでいる内容もありますし、すんなり降りてこないと思います。

待ってても安くならない可能性もあるのでじれったいです。

設計は仮の仕様というか現在の耐火木造で進めてもらってます。

そして１階ＲＣ造、２、３階木造の混構造

建築士さんは混構造どころかＲＣ造の経験もありません。

まぁ戸建メインの建築士さんなので仕方ないです。

依頼する工務店さんは経験があるようなので良しとします。

まぁ高低差の激しい神戸の工務店さんなんで、慣れっこでしょう。

１番の問題は予算です。

全く見えません。

耐火木造の費用も見えないし、混構造の費用も見えない、地盤改良の費用も見えない。
もちろん法改正後の新基準の費用も見えないです。

家の値段が決まらなきゃ、キッチンや家具・家電の予算も弾けない。

ということで、

Ｑ（品質）Ｃ（費用）Ｄ（納期）全部不明。

超不安です。

ＨＭはＱＣＤがある程度見えるので羨ましいですね。

なんだかんだ良いシステムだと思います。

まぁケチで細かい私には向いていないシステムとも思いますが。

今後の予定は

４月は混構造での設計と建具等を煮詰める。
　　その間に解体＆測量＆地盤調査。
５月に大きさの調整をして概算見積り、減額調整。
６月後半～７月前半で法改正対応、最終見積り、減額調整。
７月中旬に着工。

となるはずです。

建築士さんとはじめて打合せをしたのが昨年の９月末なので１０ヶ月間も設計することになります。

一般の住宅では異例の長さではないでしょうか？

HMなら建ってますね。

私の場合、建築士さんのせいではありませんが、

建築設計事務所で家を建てる場合は時間に余裕をもって計画した方が良いですよ。

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。 

こちらから様々な建築設計事務所の素敵なお宅が見られます。

予算オーバーに対する回答

建築士さんから

かなりの予算オーバーになる

と告げられた我々は、「何を切るか」の会議を行いました。

時刻は子どもらが寝静まってからの２１時。

場所は開いていたという理由で入った近所のイタ飯屋（死語）。

中に入り、周りを見渡すと寝間着スタイルは我々だけ。

恐る恐るメニューを見てみると

4000円～とかいう強気な値段設定のコース料理のみ。

完全にミスりました。

4000円のコースを２つ注文し、早速金の話をします。

おいしい料理を前にいつになく饒舌な妻が素直な意見をぶつけてきました。

「何故我々の家なのに、親族の要望を聞く必要があるのか」
「削るのはそこからで、我々の要望を削るのはその後」
「１階ＲＣ造は有り、無理してまでは無し」

妻の言う親族の要望とは

①仏壇が置けて親族が集まれる８畳の和室
②階段昇降機orエレベーター（以下ＥＶ）の将来設置
③１階ＲＣ造

この３つ

それに対して我々は

①３階に８畳の和室をつくり、仏壇を置く
②ＥＶの常設、階段の有効幅1m弱
③検討する

と、超前向きに計画に入れていました。

つまり妻の要望は①②はやらない、③は予算次第でやるということです。

②については私も無くすつもりでしたが、将来設置のために場所は開けておこうと思っていました。

しかし、妻は将来設置も不要と考えていました。

妻曰く、

将来階段が辛くなったとき１階のみで生活できる様にインナーガレージを大きくしているのに、２，３階で生活するためのＥＶなど不要。

両親は家に滅多に来ないだろうし、うちは男が３人もいるんだから必要なら肩を貸してやれば良い。

更に①の和室についても、

３階はデッドスペースになるのが目に見えている。

親族が集まるのは年に１度程度で、泊まることもないから和室はいらない。

どうしても泊まるなら駅前のビジネスホテルを使えば良い。

（夫婦共に親族は全員大阪府内に在住で、ほとんどが大阪市内在住）

それぞれコストは

①ＥＶの本体・設置費用が400万円
　占有面積が１坪弱×３階で250万円
②和室が４坪強で350万円
③１階24坪分をRC化で840万円

①のＥＶと②の和室を無くすと単純計算で1000万円分浮きます。

③をやっても、超ざっくり見積もりの7950万円が6950万円となるので、予算（地盤改良費込みで6700万円）との乖離は地盤改良を300万円とすると550万円になります。

予算はオーバーしているものの現実的な数字が見えてきます。

しかし、家の端にある和室はともかく真ん中にあるＥＶのスペースを簡単に無くすことはできません。

建築士さんに相談する前に、間取りを再検討しました。

内容としては単純に和室を無くし、家の大きさを四方1/8間（22.8cm）削りました。

これで建築士さんの言う１階ＲＣ造120万円/坪、２＆３階（耐火木造）85万円/坪で計算して

6200万円（仮の地盤改良代300万円込）

となり、なんとか予算内に収めました。

家の外観と３階に必要な非常用進入口をどうするかの問題はありますが、とりあえず建築士さんに投げてみます。

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。 

こちらから様々な建築設計事務所の素敵なお宅が見られます。

住宅ローンをもう１回考えてみた結果

前回計算した予算（地盤改良費込みで6700万円）を建築士さんに伝えました。

すると

「まだ足りないかもしんない」

とのお返事。

根拠としては

耐火木造坪85万円、ＲＣ造坪120万円で計算すると、

解体費、地盤改良費抜きで7950万円になるから。

ただ、坪85万円、120万円に根拠はありませんし、高めに見積もってはいるそうです。

ちなみに計画初期に出してきたへーベルハウスの見積もりが5900万円、積水ハウスが6000万円です。

サンヨーホームズに至っては4550万円ですよ。

かなりの概算見積りだった上に、ＨＭは敷地ギリギリでの計画はしないので家の大きさも一回り小さかったから単純比較はできないんですけどね。

まぁ根拠はないとはいえ、予算との乖離は大きそうです。

こちらからも歩み寄る努力は必要です。

何を切るか。

見積りも出てきていない状況ですが妥協しないといけないようです。

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。 

こちらから様々な建築設計事務所の素敵なお宅が見られます。

住宅ローン もう１回考えてみる

私どもの無茶な要望（混構造、ガレージ拡大）を受けて建築士さんからの回答は

・３月中の竣工は無理かも
（法改正のタイミング次第だけど）

・当初の予算内には収まんないから限界の予算教えて
（限界超えてたら検討してもしゃーない）

とのこと。

ということで、もう１度予算を考えてみます。

前回は10年間は今の家賃と変わらないことを前提で考えました。

今回はMAXの余力無しです。

100%中の100%です。

いや、まぁ100%中の100%だと体が崩壊しちゃうので実際は80％ってとこです。

今回は

毎月の収支が赤にならない。

という内容で考えてみます。

妻は現状のまま５時間×週５日で働くことにします。

いきなり結果ですが

こんな感じです。

さらっと書きましたが裏では何パターンも計算しましたよ！

既に100万円払っているのと合わせると6700万円になりました。

以前書いた通り、私の場合消費税８％の方がお得なので８％で計算しています。

前回の予算から900万円のUPですが、頭金は減らしました。

今年に入って株がめっちゃ下がったんですよね。

来年までに戻るか分からないので200万円減らして検討しました。

ボーナスや他の収入には一切手を出す必要は無いので年間300万円ぐらいは貯金できるはずです。

妻も労働時間を増やす（はず）なので350万円ぐらいは貯金できるかな。

結局80％どころか60％ぐらいになっちゃいました。

なんせチキンハートなもんで、サーセン。

それにしても、このままいくと土地と合わせて１億円超えです。

我々のことだからここまで高くならないでしょうが恐ろしいです。

あと、以前の記事で妻とペアローンにして妻は変動金利と書きました。

しかし、よくよく考えると

妻は昨年育休でほとんど働いていない+転職+パート勤務なので、そもそもローンを組めるか怪しいというか無理です。

ただ来年３月に竣工なので、来年以降に申し込めば今年の源泉徴収票でいけるはずなので育休の影響はないと思います。

変動金利はまず無理なので審査が緩いと言われるフラット35で検討します。

まぁ最悪、私に全て乗っけます。

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。 

こちらから様々な建築設計事務所の素敵なお宅が見られます。

間取りの変更

構造計算やら見積りやらしているこのタイミングで間取りの変更をお願いしました。

しかもガレージが広すぎて強度が厳しいと言われている中で、更にガレージを広げにいくという無茶振り。

実は今まで間取りをあんまり弄ってなかったんです。

今の間取りは建築士さんと１番最初に面談したときに持って行った私が書いた間取りから微調整したものです。

なので、建築士さんはなんでこのタイミングやねんって思っていると思います。

今回の変更は

アプローチの幅を1820mmから1365mm、玄関の幅を1820mmから1593mmに縮めて、ガレージの幅を5460mmから5915mmに広げます。

これに伴い、ウォークインのシューズクロークを廃止し、玄関の向きが変更となります。

これは

・ガレージが広いと車と車の間を通って自転車やバイクが出せる
・ガレージが広いと駐車が楽
・アプローチは狭くて長い方が雰囲気がでる
・アプローチを長くすればスロープにできる
・アプローチと犬走りを足せば２人で並んで歩ける幅はある
・玄関ドアが見えない方が格好良い
・玄関ドアが見えないなら親子ドアでなくて良い
・アプローチと玄関土間を狭くすれば玄関ホールが大きく感じる（はず）
・入口に自転車は見栄えが悪いから奥に置きたい
・玄関は２人が並んで靴を履ける幅で充分
・シューズクロークがウォークインである必要がない

という様々な考えからですが

要するに

格好良いから

です。

更に前回書いた遮炎塀を玄関ドア前に置けば、玄関ドアを防火でない木製ドアにできます。

格好良いですなー！！！
まぁ防火設備でも木製ドアはあるんですけどね。

そして遮炎塀に壁掛け自転車スタンドをつければ良い感じになりそう。

これはフレームの形が決まっちゃうので採用しないでしょうが良い感じ。

長いアプローチだと外壁はモルタル仕上げが良いなぁ。

１階の正面とアプローチ部分だけなら足場不要で再塗装も簡単だし。

電飾もブラケットライト無しで間接照明だけにすれば雰囲気でそう。

なってたってポーチ＋アプローチで6.5ｍもあるんだから。

※脳内イメージ

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。 

こちらから様々な建築設計事務所の素敵なお宅が見られます。

延焼ラインを理解したら減額になった話

最近、法改正だとか構造計算NGだとか内容も難しいし先行きが見えない事案ばかりですが、私もちゃんと勉強し必死に食らいついています。

今回、私がする話は延焼ラインについてです。

あー
知ってる。
知ってる。
１階３m、２階５ｍでしょ？

って方もいるでしょうが、そんな低レベルの話ではないです。

まず知らない方のために簡単に説明します。

知っている人は飛ばしてください。

延焼ラインは建築基準法の第２条で隣の家や道路から一定の距離内に位置する部分のことを「延焼の恐れのある部分」として定義しています。

延焼の恐れのある部分を示す線のことを延焼ラインと呼んでいます。

延焼の恐れのある部分とは、

・隣地境界線

・道路中心線

から以下の距離までの範囲内にある建物の部分です。

１階＝３m

２階以上＝５m

延焼ラインの外側の設備は防火設備にする必要があります。

恐らく、一番多いのが玄関ドアと窓ではないでしょうか？

玄関ドアは価格が上がったり、選べる商品が少なかったりします。

窓は網入りガラスにしたり、防火シャッターを付けたり、高価格のガラスにする必要があります。

ここからが本題です。

高いのは嫌だ！とか防火シャッターはデザインが気になる！って方多いと思います。

私の場合、ガレージシャッターがもろに影響を受けました。

分かりやすいように平屋で考えます。

今南側に４ｍ道路があり玄関ドアや窓を南側に固めた家があります。

腰窓２つは延焼ラインの内側なので規制はありませんが、玄関ドアと掃出し窓が延焼ラインの外にありますので防火設備にしなければいけません。

普通だと位置を変えたり、大きさを変えて延焼ライン内に入れるか、防火設備にするかの２択だと思います。

しかし、

袖壁をすればどちらも必要ありません。

もちろん外壁の延長の袖壁なので耐火構造なり準耐火構造なり防火構造になっているはずです。

袖壁で遮ることで敷地境界線からの最短直線距離が３ｍを超えるので防火設備にしなくて良いんですね。

前面道路の幅が６ｍ以上の方は１階については道路中心線からの距離を考えなくて良いので、道路側の敷地ギリギリに家を建てれば道路沿いの玄関ドアや窓は防火設備にしなくて良いです。

道路幅が１０ｍ以上になると２階以上も防火設備は不要です。

玄関ドアや窓が外壁から飛び出していたらダメですよ！

これは袖壁でなく塀でもできます。

極端な話、家の敷地境界線沿いに耐火の塀を置いて境界線からの直線距離が３ｍを超えさせると防火設備は一切不要です。

平屋でも高さが２ｍ以上になるので圧迫感はすごいことになりそうですけど。

これ、建築士なら当然知っているんですが、なかなか気づけないです。
知っていると使えるは違うんですよね。

我が家の場合はこんな感じでした。

我が家は前面道路が超広いので道路中心線からの距離が５ｍを余裕で超えます。なので敷地境界線のみ気にすればOKです。

対象はガレージシャッターです。

こちらから指摘し、可能とのことで再設計してもらいました。

この場合も袖壁を付けずに道路沿いの外壁が道路にギリギリになるまで家全体を動かしても同じことができます。

防火対応で２台用の電動ガレージシャッターは豪華仕様のものしかないので、低価格のものを選べば100万円近く削減できそうです。

まぁ実際はそんなに低価格のものは選ばないんでしょうが、オーバースライダー式と木目柄を選べるようになったのが大きい！

防火設備だと巻き取り式の単色塗装しか使えなかったんです。

また、この袖壁によって２，３階の窓４枚も変更になりそうです。

もちろんこっちも私から指摘しましたよ！

高いと評判の網なしガラスの防火窓にする予定だったので助かりました。

見積り前なんで詳細な値段が分からないのが残念です。

建築士さんは複数の物件を並行して設計していますし、そもそも人間なので見落としもあります。

というか、減額調整のタイミングでドヤ顔で出してくるつもりだったのかも。

それならメンゴ！もっと良い案期待してます！！

とはいえ自分の家の図面を一番見れるのは自分なので、じっくり見てガンガン指摘しましょう。

私の場合、毎日１時間はスマホで図面を見てます。

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。 

こちらから様々な建築設計事務所の素敵なお宅が見られます。

親父殿の主張

家づくりにおいて、親の意見って割と無視できないものだと思います。

しかもそれが２世帯住宅だったり、親の土地を借りるとなれば尚更です。

我が家の場合、私の父の土地に建てます。

条件付きで。

その条件がこちら

・８畳＋押入れの和室をつくり仏壇を置くこと
・３階に和室をつくる場合は、エレベーターや階段昇降機を将来設置できるようにすること
・古家の解体費用は父負担

まぁ辛いけども、こちらにもメリットがあるので承諾しました。

しかし、

父が先日新たな条件、というより要望を出してきました。

それが

１階ＲＣ造の混構造にしろ

というもの。

先日、解体屋と工務店の現場監督と顔合わせした際に何か話したんだろうなと容易に想像ができます。

父曰く、

・来たる南海トラフ地震に対し、できる備えはしておくべき
・１階ＲＣ造なら津波による水位上昇にも耐えうる（市の予想では２～３ｍ）
・備えるチャンスは今しかない
・法改正で安くなるんだから、その費用を充てろ

とのこと

言いたいことは分かりますよ。

でもね、１階ＲＣ造にしたら建物だけで８５０万円は上がるし、地盤強化の費用もかかるわけですよ。

しかも法改正で安くなるって言っても、流石に８５０万円も下がらないし、そもそも予算オーバーしてるんだよ！（たぶん）

父としては私はもちろん、孫の心配をして言っているんでしょう。

そりゃ８５０万円で４人の命が助かるなら激安ですよ。

けどね、超巨大地震がくるか分かんないし、木造でダメかも分かんない。
ＲＣ造でもダメかもしんないし、そもそも家にいるかも分かんない。

それに８５０万円出せます？

いや、出せる人もいるのは知ってますよ。

近所のお医者さんとか社長さんとかみんなＲＣ造に住んでんだから。

まぁそうは言っても無視できないので建築士さんには検討と見積りお願いしました。

我が家の家づくりはブレブレです。

けどＲＣ造の家って格好良いんだよなぁ。

１階だけ打ちっ放しで上が木造とか超良いじゃん・・・

 画像はお借りしました。

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。 

こちらから様々な建築設計事務所の素敵なお宅が見られます。