ゆとり技術者と建築家で建てる都市型住宅

ゆとり技術者が大阪市内の防火地域で家を建てるまでの奮闘記

現在の状況 2020年 1月

今月も1回打ち合わせを行いました。

内容は車庫の構造と水道・電気設備についてです。

 

前回少し書きましたが、車庫のサイズが車2台置くとバイクが厳しい状態になっていました。

色々話した結果、車庫の北西側の壁を門型フレームを使った柱に変えました。

車が以前より奥に停められるようになり、ミドルクラスセダン程度の大きさであれば車の前にバイクがおけるようになりました。

f:id:YutoriPaPa:20200127162233p:plain

※青が車庫の壁で紫が住宅の壁です。

 

門型フレームというのはアーチ状の補強材です。

筋交いのない耐力壁をつくることができるので、在来工法でも大開口を実現できます。

f:id:YutoriPaPa:20200127162334p:plain

一般的に大開口にするならSE工法や住林のBF工法、重量鉄骨ラーメン造になると思います。

しかし、特定の場所だけを大開口にするなら門型フレームを使った在来工法の方がコスパが良いです。

我が家の車庫は南北方向の壁がほとんどないので、入り口部も2本の門型フレームを使って耐力壁にしています。

 

電気設備は照明計画の確認がメインでした。

スイッチは目に付くところはほぼ神保のNKスイッチで、機能スイッチはパナソニックのものを隠して配置することにしました。

パナソニックのスイッチはデザインが微妙ですので仕方ない。

 

唯一リビングのライコンだけはコイズミのものを採用しました。

ライコンはパナソニックの物を採用している方が多いと思います。

私もそのつもりでしたが、昨年末にコイズミから新商品が出たので変更してもらいました。

f:id:YutoriPaPa:20200127162417p:plain

あまり主張しないデザインな上にスマホとスマスピ操作に対応しています。

おそらくスマホやスマスピで操作することはないでしょうが、スケジュール機能を使えるのがGoodです。

 

また、建築士さんから良い情報をもらいました。

我が家に使う予定のタイルは全てリビエラのものですが、来月末に大阪ショールームができるそうです。

いちいちサンプルを入手するのも面倒だったし、小さいサンプルでは全体をイメージしにくいので大助かりです。

 

 

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。

ランキングに参加しているので、ポチっとして頂けると幸いです。
にほんブログ村
にほんブログ村 一戸建 建築設計事務所(施主)

お金の話 2019年度収支報告

昨年に続きまして2019年度の収支です。

 

私の不手際で昨年作ったデータが消えてしまったので、

今回は2018年度との比較にしました。

 

まぁ2017年度以前は家族構成も居住地も仕事も違ったので、

比較する必要はないかなと思います。

 

2017年度以前のが見たい方は過去の記事をどうぞ


今年は収入が117.6万円(14%)増961.1万円

支出は28.4万円(4%)増の690.3万円

利益(貯金)が89.1万円(49%)増270.7万円増収増益でした。

 

一方で金融資産は310.8万円増えていました。

今年はアメリカさんの頑張りで株と投信が少し増えました。

日本株はいまいちでした。


子どもらのジュニアNISAは外国株中心に投資しているので、

2018年の+20.3%に続き、2019年は+15.8%と羨ましい結果になりました。

少額なのが残念です。

 

f:id:YutoriPaPa:20200117152511p:plain

昨年立てた目標は

「住宅建築費を除いた利益を430万円にする」

でした。

 

本当は着工している予定だったので多額の出費が予定されていましたが、

色々あって着工が1年遅れて住宅建築費は再設計費71.6万円のみでした。

この住宅建築費を除くと342.3万円の利益(達成率80%)でした。

全然届かず、がっかりな結果です。 

 

 


収入面では妻の就業時間を思ったほど増やせなかったのと、

転職で1ヶ月間働けなかったことがネックになり、

予定より収入が70~100万円程度少なかったです。

しかし妻の勤務先都合なのでアウトオブコントロール。仕方ないです。

私の給与は定期昇給と残業増加で47.3万円(8%)増でした。

 

f:id:YutoriPaPa:20200122124422p:plain

 

支出面では税・社会保障費の54.5万円(43%)増食費の26.1万円(25%)増が足を引っ張りました。

税・社会保障費はその分収入も増えたので仕方ないです。

特別な出費はほぼ住宅の設計費ですので、住宅の頭金の一部みたいなものです。

 

食費は最も反省すべき点です。

内訳を見ると食料品13.5万円(20%)減に対して、外食費は39.6万円(105%)増です。

繁華街の近くに住んでいるので外食がちになっていました。

エンゲル係数(消費支出を占める食費の割合)は24.3から29.6に爆上がりです。

一般的に20~25が適正と言われているので、我が家はかなりやばいです。

エンゲル係数だけを見ると我が家は完全に貧困家庭です。

 

逆に子どもの成長で日用品は18.1万円(44%)減、保険は見直しで2.4万円(39%)減となりましたが、焼け石に水でした。

 

 

今年の収入は私は昇級したので60万円(9%)増

妻は勤務時間はキープで1年間フルで働くので20万円(9%)増を見込んでいます。

支出は食費を2018年度レベルに改善することで31万円(30%)減、保育無償化により教育費10万円(46%)減を見込む一方で、

妻の住民税の支払いが発生するので、増収分と合わせて税・社会保障費は25.4万円(14%)増を見込みます。

今年は自動車の車検or買い替え、住宅建築着工もあるので、

目標利益は自動車車検or買い替え費+住宅建築費を除いて450万円とします。

今年はなによりエンゲル係数を適正レベルの25まで戻すことが第一目標です。

 

 

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。

ランキングに参加しているので、ポチっとして頂けると幸いです。
にほんブログ村
にほんブログ村 一戸建 建築設計事務所(施主)

現在の状況 2019年 12月

今年最後の打ち合わせが終わりました。

 間取りや建具の確認を行いました。

 

最大の争点は駐車場に何を何台置くかです。

3階建て案のときは車2台とバイク2台が置けていました。

しかし、2階建て+車庫案になったことで車を2台置くとバイクどころか自転車もぎりぎりです。

 

そこで前回の打ち合わせ時に機械式駐車を提案しました。

f:id:YutoriPaPa:20191230100145p:plain

実は家庭用もあり、100万円程度から選べます。

これを置けば車2台とバイク2台が余裕で置けます。

下の車を動かさないと上の車は動かせないのが難点です。

 

今回の打ち合わせで、車庫の天井高さが問題になることが分かりました。

我が家は車庫が住宅部に潜り込む構造です。

機械式駐車にしようとすると、一般的な車の高さ1.55m×2台+αで3.3m程度の天井高が必要なので、住宅部の基礎高はなんと1.4mになります。

一般的な住宅の基礎高が0.4m程度なので1mも高いことになります。

f:id:YutoriPaPa:20191230105223p:plain

 

そうすると基礎だけで+200~300万円になってしまいます。

もっと問題なのが、アプローチの階段が6段増えて8段になります。

8段の階段を車庫内に収めることはできないので、玄関直通だった車庫の裏口はアプローチ経由になります。

バイクが2台置けても利便性が損なわれる上に費用UPは受け入れがたいです。

 

f:id:YutoriPaPa:20191230111731p:plain

 

とりあえず、元の車2台置きに変更してもらうことにしました。

妥協点を探ろうと思います。

 

 

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。

ランキングに参加しているので、ポチっとして頂けると幸いです。
にほんブログ村
にほんブログ村 一戸建 建築設計事務所(施主)

忘れていた建蔽率の話

耐火建築物から準耐火建築物に変更したことで、すっかり忘れていた建蔽率の問題が出てきました。

 

我が家の土地の建蔽率は80%です。

防火地域のため耐火建築物なら+10%のボーナスがついて90%となり、ほぼ境界線ぎりぎりまで家が建てられましたので、今まで建ぺい率はまったく気にしていませんでした。

 

しかし、準耐火建築物にしたことで+10%のボーナスが無くなりました。

※この間の建築基準法の改定で準防火地域であれば準耐火建築物でも+10%になるようになりましたが、防火地域は対象外です。


新しい家の計画は以前の物に比べると小さいのでOKかと思っていましたが、建蔽率を無駄遣いする仕様なのでぎりぎりNGになっていました。

 

というのも、建蔽率の計算で用いられる建築面積というのは投影面積です。

f:id:YutoriPaPa:20191213101939p:plain

 

新しい家の計画は住宅の2階がオーバーハングして車庫に被さる構造なので、車庫と住宅の1階部分の隙間(下図の赤い部分)は屋外にも関わらず建築面積に入ります。

f:id:YutoriPaPa:20191213102319p:plain

 

まぁ微調整で済むレベルの超過なのですが、損した気分です。

 

 

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。

ランキングに参加しているので、ポチっとして頂けると幸いです。
にほんブログ村
にほんブログ村 一戸建 建築設計事務所(施主)

現在の状況 2019年 11月

今月の打ち合わせは1回でした。

 

私の思い付きからビルトインガレージ付きの3階建て住宅を平屋建ての車庫+2階建ての住宅に大幅変更としたので新プランの提案が目的です。

 

新しいプランの前に建築士さんから3階建て時の工務店見積もりが出てきました。

総額7240万円でした。

減額調整も何もしてない状態ですけど、ひっくり返っても無理な金額です。

 

 

まぁ終わった計画なので、ささっと2階建てプランの話になりました。

 

 

出てきたプランは私が提示したものとほぼ同じでした。

車庫部分や小屋裏収納部も込みの施工床面積は50坪強なので、3階建てのプランから10坪ぐらい減りました。

けれども家づくりを始めた頃の希望の間取りに近い形になったので一安心です。

建築士さんの予想では4500万円以内には収まるだろうとのことでしたので、予想通り2700万円以上の大幅な減額になりそうです。

 

個人的にはもう少し下がるんじゃと思ってるので、新プランでの工務店見積もりが楽しみです。

 

来月からは新プランを煮詰めます。

 

 

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。

ランキングに参加しているので、ポチっとして頂けると幸いです。
にほんブログ村
にほんブログ村 一戸建 建築設計事務所(施主)

防火地域の建築制限の抜け道

前回の続き

防火地域の例外を活用し、インナーガレージを附属建築物(離れ)にすることで、制限いっぱいの延床面積100㎡を全て住居スペースに使用し、ガレージの屋上をバルコニーとして活用する計画を立てました。

 

はじめに

今回の記事の内容は

  1. 敷地は防火地域
  2. 延床面積100㎡(30坪)以上を希望
  3. 敷地は2階建てor平屋を建てられる広さ
  4. 耐火建築物にはしたくない
  5. 家の一部が別建物になっても良い

この5つを全て満たす凄くニッチな人向けの情報です。

1つでも該当しない方には全く関係のないお話になります。

 

確認の結果

建築士さんが指定確認検査機関へ相談してくれました。

 

結果は


なんとかなりそう


でした。

 

確認事項

イデア実現にあたり以下の4つの懸念点を確認しました。

  1. 延床面積100㎡以下の制限は附属建築物を含む面積か
  2. 隣接する車庫が附属建築物に該当するか
  3. 住居の2階から附属建築物の屋上に出られる構造でも附属建築物に該当するか
  4. ピロティ部(オーバーハング下)が床面積に含まれるか

 

指定確認検査機関の判断

Q1.

延床面積100㎡以下の制限は附属建築物を含む面積か。

A1.

含まれない。

100㎡以下の制限はそれぞれの建物の床面積に対してのもの。

附属建築物は

平屋建てで50㎡以下は外壁+軒下を防火構造

2階建て若しくは50㎡超100㎡以下は建物を準耐火構造

3階建て以上若しくは100㎡超は建物を耐火構造

にする必要がある。

 

Q2.

隣接する車庫が附属建築物に該当するか。

A2.

別棟で構造的かつ利用が一体となっていないのであれば、上下階で重なっていても附属建築物に該当する。

 

Q3.

住居の2階から附属建築物の屋上に出られる構造でも附属建築物に該当するか 。

A3.

住宅部の2階から直接車庫の屋上へのアプローチがある場合、一体利用となるため附属建築物にならない。

しかし、車庫の屋上周りに手摺がなく、屋根の用途のみであれば附属建築物になる。

ただし、1階(車庫内やアプローチ側)から屋上への経路があれば、車庫の屋上に手摺があるのは不思議ではない。

 

Q4.

ピロティ部(オーバーハング下)が床面積に含まれるか 。

A4.

今回の計画ではピロティ部がアプローチとしての機能のみ持ち、屋内的用途(駐車・駐輪スペース)に使えないため、床面積に含まれない。

 

 

Q1:100点、Q2:100点、Q3:60点、Q4:100点ってとこでしょうか。

Q3はなんとでもなりそうなので合格でしょう。

 

この抜け道を使えば延床60坪の大きめの家でも2棟に分けることで準耐火建築物で建てられることになりますね。

普通は建蔽率容積率で引っ掛かるので難しいでしょうけど、防火地域は基本的に商業地域で建蔽率容積率も高め(我が家は建蔽率80%、容積率400%)なので、割とできちゃいます。

ただし、基本的には離れにキッチン、風呂、トイレの3つが全てあると附属建築物として扱われず、土地を文筆しなければならないようです。

また、渡り廊下の構造でも変わるようなので気を付けてください。

 

 

これまで散々防火地域、耐火建築物について書いてきましたが、次回からは2階建て準耐火建築物+その附属建築物になります。

間取りも設計も1から再スタートです。

お隣とのトラブルで1年延期になったのが功を奏しました。

 


サンキュー糞野郎!!

 

 

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。

ランキングに参加しているので、ポチっとして頂けると幸いです。
にほんブログ村
にほんブログ村 一戸建 建築設計事務所(施主)

防火地域での延床面積削減術

はじめに

我が家の建築予定地は防火地域です。

防火地域にはその他の地域よりも規制が厳しく、建てられる建物が制限されます。

f:id:YutoriPaPa:20191101141453p:plain

 

耐火建築物は仕様上高価格になりがちで、できれば避けたいところです。

どこかは忘れましたが、大手のHMの営業マンに

準耐火建築物は+坪5万円

耐火建築物はさらに+坪10万円

と言われました。


我が家はインナーガレージが希望でしたので、希望する居住スペースを考えると防火地域の規制を免れる延床面積100㎡以下は到底無理でした。

なので高額になるのを覚悟して3階建ての耐火木造でこの1年間設計を進めていました。

しかし、3階建てとなると非常用進入口が必要なため、当初望んでいなかった3階のバルコニーやホールが追加されて希望以上に家が肥大化し、それを支える構造もより強いものになることで、どんどん高額になりました。

注)容積率の算出の際に車庫は延床面積の1/5まで緩和を受けられますが、防火地域の延床面積100㎡以下の内容では緩和を受けられません。

 

 

延床面積低減の裏技

先日、住人十色というTV番組でリビングの屋根を無くした家が紹介されていました。

割と有名みたいでネットでも特集されていました。

このお宅は普通の家を中古で購入したものの、容積率オーバーによる既存不適格物件だったため、リフォーム費用のローンが組めなかったそうです。

なので屋根を無くしてリビングを屋外扱いとすることで、延床面積を減らし容積率をクリアし、雨は開閉式の布(タープ)を取り付けることで凌いでいるという内容でした。

 

 

半屋外ガレージ化

我々もガレージの屋根を開閉式の布製にして、住居スペースを延床面積100㎡以下にすれば、安価な2階建ての準耐火建築物にできるんじゃないかと思いつきました。

まぁ正確にはインナーガレージではないんですが、雨と直射日光が避けられるならOK

 

早速、今の土地にガレージと2階建て100㎡の建物が成立するか描いてみると、何とかなりそうです。

f:id:YutoriPaPa:20191101143008p:plain


うまくいけば延床60坪弱の3階建て耐火建築物から延床30坪の2階建て準耐火建築物+10坪弱の屋根無し車庫になるので2000万円ぐらいの減額になるんじゃないと期待しました。

 

建築士さんに相談してみると、布製の屋根の建物が屋外と判断されるかは微妙なところで、指定確認検査機関への確認が必要とのことでした。

しかし、ガレージの場合は自動車車庫の屋根は準耐火構造若しくは不燃材料等で造られている必要があるため厳しいと思うとのことでした。

検査後に勝手に付けてしまえばバレないんでしょうけど、建築士さんの立場上NGとしか言えないようです。

 

また、バルコニーは2m以下の部分は床面積に含まれないものの、バルコニーの1階部分が今回の車庫のように屋内的用途に使われる場合は床面積に含まれるうです。

f:id:YutoriPaPa:20191101135854p:plain

引用:建築基準法及び同大阪府条例 質疑応答集


バルコニー分が床面積として参入されると家が狭くなるので絶対NGです。

かといってLDに繋がるバルコニーは優先度が高いので諦めることもできません。

かつてはバルコニーの床に多数の穴を開けて、屋根の機能を殺したグレーチングバルコニーを使って1階部分を車庫にする家がありましたが、今はほとんどの自治体で床面積に含まれるようになっています。

 

インナーガレージ実現への逃げ道

頭を抱えている私に建築士さんから提案がありました。

実は防火地域内に建てられる建物の例外として、延べ面積が50㎡以内平屋建附属建築物で外壁および軒裏が防火構造のもの」は耐火建築物・準耐火建築物としなくても良いというのがあるそうです。

 

つまり

「2階建て100㎡以下の建築物」の住宅

「50㎡以内の平屋建の附属建築物で、外壁及び軒裏が防火構造のもの」の車庫

の2つの建築物に分ければ、大幅な減額ができる可能性があるということです。

 

横並び2台の車庫はせいぜい10坪(33㎡)程度で、もちろん平屋建てなので全く問題ありません。

そしてバルコニーの代わりに、車庫の屋上に住宅の2階からアクセスできるようにすれば、実質バルコニーと同じ機能を持つことになります。

もちろん別の建物の屋上なので幅2m以上あっても床面積には含まれないです。

 

ということで早速2階建て100㎡以下で間取りを描いてみました。

 

f:id:YutoriPaPa:20191103000254j:plain

※3階部分は天井高1.4m以下でハシゴによる昇降のロフトのため床面積不算入

 

 

全く問題ないです。

 

というか当初の希望にかなり近いです。

 

 

我々の妥協できない希望は

  • 20畳以上のLDK
  • Ⅱ型アイランドキッチン
  • リビングに吹き抜け
  • LDと繋がる6畳以上のバルコニー
  • 子供部屋2つ
  • 普通車2台が横並びできる車庫
  • 幅広な階段と廊下

 

今回のプランはこれら全てが実現可能です。

おまけに子供が独立したら使わないであろう3階も無くせました。

 

ただ、かなりのオーバーハングですので、重量鉄骨造になるかもしれないです。

オーバーハング部の両端に壁が付けられれば木造でもやれるでしょうかね。

1階の居室は採光が厳しそうですが、この辺りは建築士さんに頑張ってもらいます。

 


建築士さんもやれそうとのことなので、指定確認検査機関への確認をお願いしました。

結果が楽しみです。

 

 

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。

ランキングに参加しているので、ポチっとして頂けると幸いです。
にほんブログ村
にほんブログ村 一戸建 建築設計事務所(施主)