建築基準法改正による懸念事項

はじめに

今回の内容は今年６月末までに施行される建築基準法改正による懸念事項についてですが、国土交通省の資料を見る限り杞憂に終わりそうです。

ですが、私のブログを見ている人で同じ心配事をしている超超レアな方のために書き残しておこうと思います。

根拠となる国土交通省の資料はコチラの２１ページです。

 この国土交通省の資料はわりとおもしろく（？）て９ページには延焼ラインの緩和について、１３ページにはレオパレスでおなじみの小屋裏の界壁の緩和について書かれています。

この案が採用されるとレオパレスの物件が適法になるかもしれませんね。

前々回の記事で

我が家は「耐火建築物と同等以上に延焼防止性能が確保された建築物」にすれば、構造計算もクリアできて安くもなりそうと書きました。

そして、前回の記事で準防火地域の建蔽率が緩和されるということを書きました。

この２つの法改正の狭間で、１つの懸念事項が産まれました。

現在の法律では防火地域で耐火建築物にすると建蔽率が１０％緩和されます。

それが今年、準防火地域で耐火建築物or準耐火建築物にしても建蔽率を１０％緩和する改正が入ります。

では防火地域で耐火建築物と同等以上に延焼防止性能が確保された建築物は建蔽率の緩和はあるのか？

という疑問が産まれました。

今回の法改正のポイントは耐火建築物の規制緩和ではなく、新たな基準を設けるということです。

昨年１２月に国土交通省から出された意見募集（パブリックコメント）の概要を見ても耐火建築物と耐火建築物と同等以上に（略）建築物は分けて書かれています。

そして内部の火事に対する性能は

耐火建築物　＞　耐火建築物と同等以上に（略）建築物

になりそうですが、

延焼防止性能は同等なので外部からの火事に対する性能は同等になるはずなんです。

防火地域の耐火建築物の建蔽率緩和の根拠は

燃えない建物なんだから、隣の建物が火事になっても飛火しないし建物同士が近くても良くね？

ってことだと思うんですよね。

じゃぁ耐火建築物と同等以上に（略）建築物も建蔽率が緩和されても良いと思うんです。

というのも我が家は今、建蔽率８７％で設計されているんです。

緩和が無くなると８０％まで小さくしなければいけません。

法改正の施行が６月末ギリギリのタイミングで行われて、建蔽率の緩和もなくなると設計し直しになり竣工が３月までに間に合わない可能性が出てきちゃいます。

まぁ８０％以下で設計しとけよって話なんですけど。

そんな簡単に家の面積は削れませんよね？

私にできることは建蔽率の緩和がされて、要求も大したことなくて、一刻も早く施行されることを祈るだけです。

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【法改正】準防火地域の方、朗報ですよ【建蔽率の緩和】

前回書いた法改正ですが、我が家に影響があった防火地域の規制緩和よりもっと多くの方に影響がある内容がありましたので紹介します。

前回の記事はコチラ

今回人によっては土地探し、計画から見直すことになるので準防火地域の方、場合によっては計画を一旦休止した方が良いかもですよ。

前回にも書いた通り、昨年6月27日に建築基準法の改正が告示されました。

告示というのは、こんなことやりますよーって案内を出した状態です。

そして実際に改正された法律が動きだすのが施行です。

施行は告示からいつまでに行うかが決まっています。

今回の場合は１年以内ですので、今年の6月27日までに施行されます。

前回にも貼った国土交通省の資料です。

今回注目するのは①建築物・市街地の安全性の確保の中にある

「防火地域・準防火地域内において、延焼防止性能の高い建築物の建蔽率を10%緩和。」

という文言です。

これは今まで防火地域で耐火建築物を建てた場合、建蔽率が10%緩和されるという内容だったのが、準防火地域の耐火建築物、準耐火建築物でも10%緩和されるという内容になりそうです。

はっきりとした内容は施行されないと分かりませんが、以下のように検討しているようです。

 

都市部では広い範囲で準防火地域になっているので、影響のある方は多いと思います。
都市部って土地の値段も高いし、そもそも広い土地が市場に出ないので12坪とか15坪とか普通にあります。

都内だと坪200万円とか300万円とかもあるので大変ですね。

好みの間取りが入る土地を探すのに四苦八苦しているはずです。

例えば15坪で建蔽率60%の土地だと9坪の建築面積（建坪）です。

10%緩和されると10.5坪になるので1.5坪つまり3畳分も広くなります。

３階建てだと9畳分なので小さめの部屋が２つ増やせることになります。

角地緩和があると80%になるので、ほぼ敷地いっぱいに建てられるようになります。

どちらかというと個人の住宅よりもアパートやマンションのオーナーさんへの影響が大きいですね。

1DKの部屋の専有面積は9坪ぐらいなので、90坪の土地に２階建てアパートを建てると２部屋増やせるようになるんです。

ということで、防火地域・準防火地域の方で建蔽率でお困りの方は施行されるまで待つのも手ですよ。
容積率は変わらないので、そこは気を付けてくださいね。

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【朗報？】構造計算NGからの緊急会議の結果

先日の一件により、建築士さんと緊急会議を行いました。

会議は費用や壁の増加や、窓を減らすなどのマイナスのことばかり言われることを覚悟していましたが、舞い込んできたのは

（？）でした。

朗報の内容は

ある条件を飲むと

在来工法の木造のままで

費用もダウンできる（可能性がある）

という怪しい勧誘のようなものです。

そして条件とはただ１つ

着工が２ヶ月遅れの

７月頃になる可能性があることを受け入れる

７月の着工でも竣工は２月頃ですので、我々のボーダーラインである３月末にはなんとか間に合います。

消費税の８％対応も現時点で一社からはOKを頂いています。

我々としてはそこまでのデメリットはありません。

肝心の価格ダウンの理由は「法改正」です。

実は昨年6月27日に「建築基準法の一部を改正する法律」が公布されました。

改正の主旨は、①建築物・市街地の安全性の確保、②既存建築ストックの活用、③木造建築を巡る多様なニーズへの対応の3つです。

我々に影響があるのが③木造建築を巡る多様なニーズへの対応です。

この中に

「防火地域・準防火地域内において高い延焼防止性能が求められる建築物についても、内部の壁・柱等において更なる木材利用が可能となるよう基準を見直し 」

という内容があります。

要約すると我が家は防火地域の３階建てなので「耐火建築物」にしなければならなかったのですが、「耐火建築物と同等以上に延焼防止性能が確保された建築物」でも良いという内容に変更されます。

そして、この法の改正は公布より1年以内に施行されるので今年の6月27日までに施行されるんです。

詳細は改正法が施行されてからでないと分かりませんが、

法22条区域・防火無指定地域であれば準耐火構造＋α

防火地域・準防火地域であれば内部を準耐火構造、外壁を準耐火構造＋β、開口部は防火設備

になりそうな感じらしいです。

我が家は防火地域なので後者です。

見た感じ「イー２」準耐火建築物＋「ロー１」準耐火建築物って感じですかね？

準耐火建築物の種類についてはざっくりこんな感じ。

ということで我が家は遅くても７月に建築確認し着工すれば準耐火建築物＋βの費用で家が建つことになります。

＋βの費用がいくらかは分かりませんが、安くはなりそうです。

しかも部屋や廊下も広くなります。

で、話は戻って構造計算NGへの対応なんですが

耐火建築物から準耐火建築物並の内部になると、重量が全然変わってきます。

耐火建築物の内壁は21mmの石膏ボード２枚貼りなのに対し準耐火建築物は12.5mmを１枚貼りです。

我が家の大きさだとそれだけで20トンは軽くなります。

重量が軽くなれば柱や梁にかかる負荷も減るので、今のままで構造計算が通るかもしれませんし、NGでも少しの変更で済みます。

前回書いたような重量鉄骨造にするとか混構造にするとか言った大げさなものじゃなくて済むのです。

ちなみに重量鉄骨造ですが、現在柱と梁を締結する高力ボルトが足りないらしくボルトを手に入れるのに半年～１年待ちの状況だそうです。

昨日のYahooニュースにも同様の記事がありました。

大手HMでも多少の影響はでるかもしれませんので重量鉄骨造を考えている方は担当営業に聞いてみてください。

もともと重量鉄骨造は気密低下、熱橋、交通振動、柱型と問題が多いため考えていませんでしたが、RC造と耐火木造の混構造への変更は覚悟していました。

こちらも費用、地盤強化、外壁のメンテ等問題が多かったので、木造のままでいける可能性がまだあるのは本当にうれしいです。

耐火建築物を考えている方、

待てるならちょっと待ったほうが良さそうですよ！

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【悲報】構造計算の結果

昨晩、建築士さんから２週間ぶりにメールがきました。

見積りの前に構造設計屋さんにお願いしていた構造計算の結果が出たようです。

結果から言うと、

全然ダメ

( ´Д｀；)

石膏ボード２枚貼りの影響で普通の木造の２倍の重量になるらしく、耐力壁の長さも梁の大きさもガレージに使う予定だった門型フレームの数も全然足りません。

ざっくり計算してみると、12.5mm厚の石膏ボードを天井高2.25mの６畳間の４方の壁と天井に貼ると、石膏ボードだけで350kgになります。

つまり６畳間×１０部屋の延床面積３０坪の家だと3.5トンにもなります。

一般の木造住宅だと石膏ボードは天井に9.5mm、壁に12.5mm、床は不要なのに対し、耐火木造住宅は天井に21mm+25mm、壁と床に21mm+21mmと倍以上必要なので、耐火木造住宅は石膏ボードだけでも上記の家で10トン以上重いんです。

実際には階段にも石膏ボードが必要ですし、外壁も厚めのサイディングが必要で窓にはシャッターもいるのでより重くなります。

一応、一般的な3.5寸(10.5cm×10.5cm)角ではなく、太めの４寸(12cm×12cm)角の柱で計画されてはいましたがダメダメです。

門型フレームもなかなかの値段になりますし、耐力壁を増やすと部屋が狭くなったり間取りや窓サイズにも影響がでます。

ということで

耐火木造は中止

で 

耐火鉄骨造（おそらく重量鉄骨のラーメン構造）

でいくことになりそうです。

１階は耐火鉄骨造で２，３階は耐火木造の混構造なんてのもあるかも。

木造から鉄骨造に変わることで心配されるのが

・価格（坪10万円＝500万円は上がりそう）

・地盤強化費用増加（地盤強化は必須）

・交通振動の増加（ TMD※を検討）

・気密性の低下（吹付け断熱材を検討）

・熱橋の出現（断熱性向上を検討）

・柱型の出現

・解体費用の増加 

括弧内を全部やったら1000万円は軽く値上がりしそうですね。

メリットは地震時、倒壊しにくくなることと、少し広くなることでしょうか。 

まぁ建築士さんに耐火木造の経験があれば早々に気付けた様にも思いますが、我々のために未知の世界に挑戦してくれたわけですから、特になんとも思っていません。

工法を変えられるのは建築設計事務所ならではですし、HMなら我が家のために挑戦なんてせずに、我々の要望を足蹴りして型に嵌った提案をするだけです。

我々としては「挑戦した結果、○○な理由でダメだったのでコッチにします」の方がスッキリです。

明日の夜、緊急の打ち合わせをすることになりましたのでまた書きます。

我が家はどうなってしまうのでしょうか。

※TMDとは
チューンド・マス・ダンパーのこと。
揺れに同調する「重り」を用いて建物の揺れを抑制する制振装置。装置の周期を交通振動時の建物周期に同調させておくことで、建物が揺れるのを抑制できる。

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現在の状況 2019年 2月

今月の打ち合わせが終わりました。

今月の打ち合わせは６時間×２回でした。

今回の打ち合わせで大まかな仕様が決まったので、ようやく概算見積もり依頼をすることができます。

建築士さんの図面修正に２週間、見積もりに３週間かかるそうです。

ということで、見積もりの結果が分かる次の打ち合わせは３月の３週目予定です。

あれ？

消費増税を回避するためには３月３１日までに工事請負契約しないといけないはず・・・

時間ないやん・・・

建築士さん曰く、４月以降でも３月末に契約したことにできるそうです。

まぁほんとはダメなんでしょうけど、誰も損しないんでやれちゃいます。

コンプライアンスのしっかりした大手HMはたぶん無理です。

肝心の見積もり予想ですが、我が家は耐火木造で３階建てで高気密住宅と極めて特殊な家なので、建築士さんは見積額の検討が全くつかないと言いながらも

「予算は軽くオーバーしてそう」

「1000万超じゃ効かないレベル」

という素敵な言葉を残して帰られました。

特殊な家なので信頼できる腕利きの工務店にしか頼めないので、相見積りを頼む３社を選ぶのにも困っていました。

ちなみに我が家の予算は建物＋設計費で6000万円です。

土地抜きと考えるとかなり多めだと思います。

建築士さんの言うように7000万円を超すようでしたら、土地の価格を考えると１億円を超える家になります。

一般的なお宅の２倍、下手すると３倍で、もはや庶民の住処では無いですね。

Q. なぜこんなに高いのか？

A. 防火地域だから

と、言いたいところですが

A. 大きいから

です。

現在設計中の我が家の施工床面積は68.3坪です。

更に吹き抜けが5.2坪分あります。

バルコニーやビルトインガレージが15.6坪分あるので延床面積は52.7坪になります。

そして延床面積とビルトインガレージを足すと200㎡（60.4坪）をギリギリ超えてしまうので竪穴区画が必要で、それも費用アップになってます。

防火地域の影響は500～700万円ぐらいですかね。

まぁなかなかの金額ですが、こいつも大きさにある程度比例するので仕方ないです。

大きい家にする気は無かったのですが、気付いたらこうなってました。

完全に二世帯住宅の大きさですが、我が家は単世帯の４人暮らしです。

正直ちょっと反省しています。

それでは皆さん３月末を楽しみにしていてください。

４月からは1000万円以上の減額調整を頑張るブログになりそうです。

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宅配ボックスについて

今回は宅配ボックスについてです。

増えてるってニュースは見るものの、ステマなのか地方の話なのか周辺では付けている家は見かけないですね。

最近は事前にLINEで通知してくれたり、コンビニ受け取りもあるので必要なくなってきているのかもしれません。

しかし、我が家は付ける予定です。

というのも我が家は共働きで家にあんまりいないです。

今のマンションにも宅配ボックスがあるのでフル活用していてとても便利です。

次の家は主要なコンビニも

セブンイレブン：徒歩５分
ローソン：徒歩６分
ファミリーマート：徒歩７分

と近いとは言えない距離ですし、荷物を取りに行くという何の生産性もない行為自体が嫌なんですよね。

宅配ボックスは置けるなら大きいに超したことはないです。

できれば毎月届く紙オムツ×3袋の箱(W430×D340×H470)が入るとうれしいです。

ということで目ぼしい宅配ボックスを比較してみました。

コスパ（1L当たりの本体売価）で見ると60Lクラスではパナ、LIXILが優勢ですね。

30Lクラスではナフタのスマートポストが安いですが、こちらの商品は後付けメインのもので少しチープです。

残念なことに紙オムツ×3袋の箱が入るものは１つもありませんでした。
まぁ引越しはオムツを卒業しているか微妙なぐらいのタイミングなんで気にしない。

そして現段階で通知機能があるのもパナとLIXILの小さくて高額なもののみです。

しかし、パナはHEMS（AiSEG2）が、LIXILはホームユニットが別途必要です。

AiSEG2は心動かされるところはありましたが、今の家電はスマホで使えるのがほとんどだし、スマートリモコンで大抵できるので冷静に考えると必要なさそう。

AiSEG2はIFTTTにも対応していないし独自規格だし、時代に取り残されて将来的には中途半端になりそうなんですよね。

ソーラーパネル積んでたり、オール電気のお宅は本来のHEMSという目的に使えるので良いんじゃないでしょうか。

それにしてもパナはホームネットワークも販売してるんだから、宅配ボックスとインターホンを連動できるようにしてほしいですね。

取付けさえなんとかなれば開閉センサーで代替できるかもだけど、開閉センサーは屋内用なんだよなぁ。

宅配ボックス内は雨風は大丈夫だろうけど、湿気と気温と電波が遠いのがネックですね。

まぁそれでも少し大きいパナソニックで決まりかな。

ナフタとユニソンのは少し高いっていうのと、存在をうまく消していてお洒落なんだけど、

存在を消されると宅配員に気付かれない

かもしれないんで落選です。

うちは目立ちにくい場所に置くので、見渡せば気付ける程度に目立つデザインは大事な要素です。

通知はないですけどパナのスマホと連動できるインターホンでなんとかなるかな。

宅配員がインターホンを鳴らせば高確率で宅配ボックスに何かあるってことだし。

できれば２個置きたいけど、予算がどうなるかですね。

少し心配なのが、嫌がらせで猫の死骸とか入れられたらトラウマもんですね。

監視カメラ欲しいな。

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手洗い水栓について

手洗い水栓ってみなさんどうやって選びました？

私は非常に悩んでいます。

どうもメジャーなメーカーのものは全部同じに見えるんですよね。

ただ掃除嫌いの私らとしては、

自動水栓が良いかなとは思っています。

水栓って水が跳ねたときもそうだけど、

濡れた手で操作するから汚れると思うんですよね。

なので、掃除のことを考えると

自動水栓でまず触らない。

そして壁付けタイプで跳ねた水も掃除しやすい

が１番な気がします。

そんな私の好みはこんな感じの無駄にゴージャスなやつです。

こいつはKOHLERのBeitouという製品です。

が、20万円超で当然買えません。

もう少しお求めやすいのとなると 

TOYO KITCHENのフォーセットですかね。

5.5万円ぐらいです。

ただ、どちらも自動水栓ではありません。

このタイプの自動水栓だと

ADVANが代理店をしているGESSIのRETTANGOLOですかね。

ただ、日本への導入はしていません。

日本は水が跳ねにくい泡沫水栓が主流で、水の流れを楽しめる滝みたいなものは非常に少ないです。

それにセンサー系は日本の規格を通すのに費用がかかるので、やりたがらないんでしょうね。

どうしてもと思う方は問い合わせしてみては？ 

無法状態のAmazonには自動水栓の滝のようなものは割とあります。

しかも激安。

しかし、ネット通販系の水栓はやめた方が良いです。

理由は品質とアフターサービスです。

水栓はどこかで壊れて水漏れを起こします。

無名ブランド製の物はいつ壊れるか全く分かりません。

そして壊れたとき、補修部品が入手できるかも分かりません。

ある日、楽しい旅行から帰ってきたら家中水浸し。

水道修理を依頼したら断られて丸丸交換で高額請求。

なーんてこともあり得ます。

そもそも海外と日本では水質が異なります。

日本の水道水は軟水ですが、欧米は硬水のところが多いです。

水の中の成分も勿論異なります。

ということで輸入物の水栓を使うときは

日本の正規代理店をかました方が良い

です。

補修部品も手に入るし（倒産しなければ）、

日本仕様に改造していたりもするようです。

我が家では１ヶ所輸入物の水栓を検討していますが、基本は国産でいきます。

問題は国産の商品に気に入るものがないということ。

どーすっかなコレ。

ココからは余談ですが、

先日、１万アクセスを突破しました。

ブログ開設から１３４日での到達ですが早いのか遅いのか全く分かりません。

競う気もございませんので、これからも気軽に書こうと思います。

皆様の応援、非常に感謝しておりますので、これからもよろしくお願いします。

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。 

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