以前、フラット35Sを使う予定と書きました。
状況が一変しましたので計画を練り直しました。
フラット35を使う予定だった理由
前の計画では借入金が6000万円程と高く、
金利変動のリスクを避けるため35年固定にする予定でした。
そして低炭素住宅にすることで、
- 住宅ローン減税の上限100万円UP
- フラット35S金利Aプラン（-0.25%×10年）
- グリーン化事業100～120万円
を狙う作戦でした。
計画の変更
どうやら借入金を4000万円程に抑えることができそうです。
借入金が少ないので金利変動のリスクが減り、住宅ローン減税の控除額を増やす必要もなくなりました。
さらにグリーン化事業が使えるかは抽選で決まるので博打要素も回避できます。
※低炭素住宅は予算が少ない割に申請数が多いため当たらないことも多く、長期優良住宅の方が当たりやすいそうです。
ですので、住宅価格増＋申請費用のある低炭素住宅は無し、35年固定から低金利の変動金利に変更することにしました。
つなぎ融資の回避
注文住宅では契約時、着工時、中間時、引渡し時にお金を支払う必要があります。
※土地を買う人は着工前に土地代もかかります。
しかし、住宅ローンの借入金は引渡し時に振り込まれます。
そのため、住宅ローンまでのつなぎとしてつなぎ融資を利用することが一般的です。
つなぎ融資は無担保融資なので金利が高いです。
楽天銀行の場合、年利2.63%＋手数料11万円と、1%以下の世界で競っている住宅ローンに比べると破格の高金利です。
私だと総額で26万円も必要になります。
おまけに、つなぎ融資は同じ銀行で住宅ローンと一緒に組むことが条件になります。
そして、つなぎ融資が使える銀行の住宅ローンは金利が高めです。
例えば、つなぎ融資が使える楽天銀行は使えないauじぶん銀行と比べると金利が0.12%も高いです。
※変動金利での比較
4000万円を35年で返すと利息は87万円も違います。
楽天銀行は手数料が33万円固定で安いのですが、その差を考慮しても32万円高いです。
ちなみに、楽天銀行は手数料が固定なので、借入金が多いほど得なように見えます。
が、逆転することはありません。
上限の1億円を借りても30万円高いので、借入金の大小はあんまり関係ない設定です。
早期に繰上げ返済をがっつりできる方なら逆転できるかも。
私もつなぎ融資を受けるつもりでしたが、両親に借りることでつなぎ融資は不要になりました。
ただし、年利0.5％の条件付きです。
年利0.3%の定期預金を解約させるために、私から提案しました。
おかげで、快諾してくれましたよ。
両親に3万円程度の利息を払うことになりますが、23万円の減額となります。
銀行の選定
理由は0.41%という金利の安さに加えて、
無償で付けられる保障が充実しています。（※2020年7月現在）
※個人的には住宅ローンの保障はそこまで手厚い必要はないと思っていますが、タダなら充実している方が良いという考えです。
それに加えて、auじぶん銀行とは10年近くの付き合いで、縁があります。
ただ、個人管理のお小遣い通帳として現役で使っているのに、そこからローンが返済されるのは少し嫌ですね。
ローンの返済は夫婦共通で管理している通帳からが好ましいので、複数口座の所有ができるようにして欲しいです。
借入金
借入金は4000万円を切れそうです。
が、多めの4500万円にしようと思います。
色々シミュレーションしてはじき出した数字です。
理由はまたの機会にお伝えしようと思います。
仮審査の結果
即日承認されました。
ただ、借入日（引渡し日）が先なので本審査には進まないように言われました。
本審査の有効期限が180日以内なので、延長の稟議が必要となり面倒らしいです。
新型コロナの影響
最近フラット35の金利は上がってます。
一方で変動金利は先日ジャパンネット銀行が0.019%下げて0.38%とし、キャンペーンなどを除いた変動金利としては過去最低金利を更新しました。
各社でガンガン競争して欲しいですね。
なんなら審査が超厳しい代わりに金利は0.1%とかもあって良いと思うんですよね。
借りるまでにあと半年ちょっとあるので今の金利は参考ですが、ここ数年ずっと下がっているのでもうちょっと頑張って欲しいですね。
ただし、下がっているのは金利優遇分だけで、基準金利は10年近く動いていないらしいく既にローンを組んでいる方の金利は下がっていないので注意してください。
変動と言いながら下がるのは新規のみで、上がるのはみんな一緒に同じ幅なので最初の金利（金利優遇分）が重要になります。
ここまで付き合って頂きありがとうございます。
