現在の状況 2020年 3月

今月の打ち合わせが終えました。

実は先月も１回あったんですけど、アメリカにいてバタバタだったのでブログの更新はしませんでした。

前回と今回で構造を確定させたので構造計算に入ります。

計算結果を反映させて見積もりの流れなので、見積もりが出てくるのは来月末の予定です。

この２回の打ち合わせで変更したのは以下の通り

サニタリールームの天井高UP

TOTOのシステムバスの戸に合わせて天井高205cmの予定でしたが、大阪府には直上に小屋裏がある部屋は天井高210cm以上にしなければならないようで5cm上げました。

浴室戸の上に5cmの小さな垂れ壁が生まれるのが残念。

浴室戸以外の戸は全て天井までのハイドアになる予定です。

基礎高の変更

工務店さんからの要望で住宅部の基礎を18cmほど上げて75cmにしました。

我が家は車庫の屋根の上を住宅の２階の軒下が交差する計画で、施工のための隙間を広げて欲しいとの要望を反映した形です。

※イメージ図

これによりアプローチの階段が１段増えて３段になります。

逆に車庫の基礎高は一般的な40cmから10cm弱まで下げてもらいました。

外観目的の変更ですが、建築費の低減にも繋がるはずです。

リビング窓の変更

テラスに繋がる西側の窓を片引きの幅220cm×２からFIX80cm＋両引き280cm＋FIX80cmに変更しました。

部屋の中央に大きな窓を置きたかったのと、テラスへの出入口が壁際から中央に寄せて往来を楽にするのが目的です。

本当はもっと大きな窓を上下に１枚or連窓で一面窓にしたかったんですけど、防火シャッターが幅300cmまでなんで無理でした。できればLWスライディングにしたかった。

柱の数は１本から２本に増えますが、中央１本よりサイド２本の方が見た目も構造的にも良いでしょう。ここの柱は105角を検討してもらってます。（他は全て120角）

リビングの天井高は3.9mと竹野内豊も驚きの高さで非常に楽しみです。

※イメージ図

そして中央窓のサッシをLIXILのワイドウィンからYKK APのAPW511に変更しました。

両脇の窓をYKK APの網無し防火窓にするのでメーカーをYKK APに統一した形です。

正直ワイドウィンの方が見た目は綺麗なんですけど、13年前に発売されたアルミサッシより昨年発売のアルミ樹脂複合サッシの方が性能が良いのは明らかなので妥協しました。

※右：APW511両袖片引き

軒天高さDOWN

軒を太らせて軒天の高さをリビングの天井位置まで下げました。

リビング天井の板貼りが軒天まで伸びてると格好いいですよね。

防火シャッターが埋め込みになって目立たないのもgood。

問題は防火地域の準耐火構造でやれるのかということ。

※イメージ

門扉

YKK APの既製品の門扉を使う予定でしたが、高さ180cmまでしかないので製作することにしました。

立面図見ると隣のガレージシャッター（高さ240cm）と高さを揃えた方が綺麗なんですよね。既製品の門扉は30万円（楽天価格）だけど、製作っていくらするんだろう。

最近、新型コロナウィルスの影響でトイレが入らず引き渡しができないそうですね。

流石に来年の我々には関係ないでしょうが、ローン金利が下がると嬉しいなぁ。

あと、コロナに合わせて株を全て売り払いました。

割と早めに動けたので30万円ぐらいの損失ですみましたが、こういう風になるんだなぁって感じです。

どこかで買い戻して住宅ローンの借入金を増やすか。このまま頭金の足しにするか。

変動で借りれば10年間は金利よりローン減税で受け取る金額の方が多いし、ローンは死ねばチャラなんでローン増やしたほうがおいしい気はする。

ここまで付き合って頂きありがとうございます。 

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現在の状況 2020年 1月

今月も１回打ち合わせを行いました。

内容は車庫の構造と水道・電気設備についてです。

前回少し書きましたが、車庫のサイズが車２台置くとバイクが厳しい状態になっていました。

色々話した結果、車庫の北西側の壁を門型フレームを使った柱に変えました。

車が以前より奥に停められるようになり、ミドルクラスセダン程度の大きさであれば車の前にバイクがおけるようになりました。

※青が車庫の壁で紫が住宅の壁です。

門型フレームというのはアーチ状の補強材です。

筋交いのない耐力壁をつくることができるので、在来工法でも大開口を実現できます。

一般的に大開口にするならSE工法や住林のBF工法、重量鉄骨ラーメン造になると思います。

しかし、特定の場所だけを大開口にするなら門型フレームを使った在来工法の方がコスパが良いです。

我が家の車庫は南北方向の壁がほとんどないので、入り口部も２本の門型フレームを使って耐力壁にしています。

電気設備は照明計画の確認がメインでした。

スイッチは目に付くところはほぼ神保のNKスイッチで、機能スイッチはパナソニックのものを隠して配置することにしました。

パナソニックのスイッチはデザインが微妙ですので仕方ない。

唯一リビングのライコンだけはコイズミのものを採用しました。

ライコンはパナソニックの物を採用している方が多いと思います。

私もそのつもりでしたが、昨年末にコイズミから新商品が出たので変更してもらいました。

あまり主張しないデザインな上にスマホとスマスピ操作に対応しています。

おそらくスマホやスマスピで操作することはないでしょうが、スケジュール機能を使えるのがGoodです。

また、建築士さんから良い情報をもらいました。

我が家に使う予定のタイルは全てリビエラのものですが、来月末に大阪ショールームができるそうです。

いちいちサンプルを入手するのも面倒だったし、小さいサンプルでは全体をイメージしにくいので大助かりです。

ここまで付き合って頂きありがとうございます。 

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現在の状況 2019年 12月

今年最後の打ち合わせが終わりました。

 間取りや建具の確認を行いました。

最大の争点は駐車場に何を何台置くかです。

３階建て案のときは車２台とバイク２台が置けていました。

しかし、２階建て＋車庫案になったことで車を２台置くとバイクどころか自転車もぎりぎりです。

そこで前回の打ち合わせ時に機械式駐車を提案しました。

実は家庭用もあり、100万円程度から選べます。

これを置けば車２台とバイク２台が余裕で置けます。

下の車を動かさないと上の車は動かせないのが難点です。

今回の打ち合わせで、車庫の天井高さが問題になることが分かりました。

我が家は車庫が住宅部に潜り込む構造です。

機械式駐車にしようとすると、一般的な車の高さ1.55m×2台＋αで3.3m程度の天井高が必要なので、住宅部の基礎高はなんと1.4mになります。

一般的な住宅の基礎高が0.4m程度なので1mも高いことになります。

そうすると基礎だけで＋200～300万円になってしまいます。

もっと問題なのが、アプローチの階段が6段増えて8段になります。

8段の階段を車庫内に収めることはできないので、玄関直通だった車庫の裏口はアプローチ経由になります。

バイクが２台置けても利便性が損なわれる上に費用UPは受け入れがたいです。

とりあえず、元の車２台置きに変更してもらうことにしました。

妥協点を探ろうと思います。

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。 

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忘れていた建蔽率の話

耐火建築物から準耐火建築物に変更したことで、すっかり忘れていた建蔽率の問題が出てきました。

我が家の土地の建蔽率は80％です。

防火地域のため耐火建築物なら＋10％のボーナスがついて90％となり、ほぼ境界線ぎりぎりまで家が建てられましたので、今まで建ぺい率はまったく気にしていませんでした。

しかし、準耐火建築物にしたことで＋10％のボーナスが無くなりました。

※この間の建築基準法の改定で準防火地域であれば準耐火建築物でも＋10％になるようになりましたが、防火地域は対象外です。

新しい家の計画は以前の物に比べると小さいのでOKかと思っていましたが、建蔽率を無駄遣いする仕様なのでぎりぎりNGになっていました。

というのも、建蔽率の計算で用いられる建築面積というのは投影面積です。

新しい家の計画は住宅の２階がオーバーハングして車庫に被さる構造なので、車庫と住宅の１階部分の隙間（下図の赤い部分）は屋外にも関わらず建築面積に入ります。

まぁ微調整で済むレベルの超過なのですが、損した気分です。

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。 

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現在の状況 2019年 11月

今月の打ち合わせは１回でした。

私の思い付きからビルトインガレージ付きの３階建て住宅を平屋建ての車庫＋２階建ての住宅に大幅変更としたので新プランの提案が目的です。

新しいプランの前に建築士さんから３階建て時の工務店見積もりが出てきました。

総額7240万円でした。

減額調整も何もしてない状態ですけど、ひっくり返っても無理な金額です。

まぁ終わった計画なので、ささっと２階建てプランの話になりました。

出てきたプランは私が提示したものとほぼ同じでした。

車庫部分や小屋裏収納部も込みの施工床面積は５０坪強なので、３階建てのプランから１０坪ぐらい減りました。

けれども家づくりを始めた頃の希望の間取りに近い形になったので一安心です。

建築士さんの予想では4500万円以内には収まるだろうとのことでしたので、予想通り2700万円以上の大幅な減額になりそうです。

個人的にはもう少し下がるんじゃと思ってるので、新プランでの工務店見積もりが楽しみです。

来月からは新プランを煮詰めます。

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防火地域の建築制限の抜け道

前回の続き

防火地域の例外を活用し、インナーガレージを附属建築物（離れ）にすることで、制限いっぱいの延床面積100㎡を全て住居スペースに使用し、ガレージの屋上をバルコニーとして活用する計画を立てました。

はじめに

今回の記事の内容は

1. 敷地は防火地域
2. 延床面積100㎡（30坪）以上を希望
3. 敷地は２階建てor平屋を建てられる広さ
4. 耐火建築物にはしたくない
5. 家の一部が別建物になっても良い

この５つを全て満たす凄くニッチな人向けの情報です。

１つでも該当しない方には全く関係のないお話になります。

確認の結果

建築士さんが指定確認検査機関へ相談してくれました。

結果は

なんとかなりそう

でした。

確認事項

アイデア実現にあたり以下の４つの懸念点を確認しました。

1. 延床面積100㎡以下の制限は附属建築物を含む面積か
2. 隣接する車庫が附属建築物に該当するか
3. 住居の２階から附属建築物の屋上に出られる構造でも附属建築物に該当するか
4. ピロティ部（オーバーハング下）が床面積に含まれるか

指定確認検査機関の判断

Q1.

延床面積100㎡以下の制限は附属建築物を含む面積か。

A1.

含まれない。

100㎡以下の制限はそれぞれの建物の床面積に対してのもの。

附属建築物は

平屋建てで50㎡以下は外壁＋軒下を防火構造

２階建て若しくは50㎡超100㎡以下は建物を準耐火構造

３階建て以上若しくは100㎡超は建物を耐火構造

にする必要がある。

Q2.

隣接する車庫が附属建築物に該当するか。

A2.

別棟で構造的かつ利用が一体となっていないのであれば、上下階で重なっていても附属建築物に該当する。

Q3.

住居の２階から附属建築物の屋上に出られる構造でも附属建築物に該当するか 。

A3.

住宅部の２階から直接車庫の屋上へのアプローチがある場合、一体利用となるため附属建築物にならない。

しかし、車庫の屋上周りに手摺がなく、屋根の用途のみであれば附属建築物になる。

ただし、１階（車庫内やアプローチ側）から屋上への経路があれば、車庫の屋上に手摺があるのは不思議ではない。

Q4.

ピロティ部（オーバーハング下）が床面積に含まれるか 。

A4.

今回の計画ではピロティ部がアプローチとしての機能のみ持ち、屋内的用途（駐車・駐輪スペース）に使えないため、床面積に含まれない。

Q1：100点、Q2：100点、Q3：60点、Q4：100点ってとこでしょうか。

Q3はなんとでもなりそうなので合格でしょう。

この抜け道を使えば延床60坪の大きめの家でも２棟に分けることで準耐火建築物で建てられることになりますね。

普通は建蔽率か容積率で引っ掛かるので難しいでしょうけど、防火地域は基本的に商業地域で建蔽率も容積率も高め（我が家は建蔽率80%、容積率400%）なので、割とできちゃいます。

ただし、基本的には離れにキッチン、風呂、トイレの３つが全てあると附属建築物として扱われず、土地を文筆しなければならないようです。

また、渡り廊下の構造でも変わるようなので気を付けてください。

これまで散々防火地域、耐火建築物について書いてきましたが、次回からは２階建て準耐火建築物＋その附属建築物になります。

間取りも設計も１から再スタートです。

お隣とのトラブルで１年延期になったのが功を奏しました。

サンキュー糞野郎！！

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。 

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防火地域での延床面積削減術

はじめに

我が家の建築予定地は防火地域です。

防火地域にはその他の地域よりも規制が厳しく、建てられる建物が制限されます。

耐火建築物は仕様上高価格になりがちで、できれば避けたいところです。

どこかは忘れましたが、大手のHMの営業マンに

準耐火建築物は＋坪５万円

耐火建築物はさらに＋坪１０万円

と言われました。

我が家はインナーガレージが希望でしたので、希望する居住スペースを考えると防火地域の規制を免れる延床面積100㎡以下は到底無理でした。

なので高額になるのを覚悟して３階建ての耐火木造でこの１年間設計を進めていました。

しかし、３階建てとなると非常用進入口が必要なため、当初望んでいなかった３階のバルコニーやホールが追加されて希望以上に家が肥大化し、それを支える構造もより強いものになることで、どんどん高額になりました。

注）容積率の算出の際に車庫は延床面積の1/5まで緩和を受けられますが、防火地域の延床面積100㎡以下の内容では緩和を受けられません。

延床面積低減の裏技

先日、住人十色というTV番組でリビングの屋根を無くした家が紹介されていました。

割と有名みたいでネットでも特集されていました。

このお宅は普通の家を中古で購入したものの、容積率オーバーによる既存不適格物件だったため、リフォーム費用のローンが組めなかったそうです。

なので屋根を無くしてリビングを屋外扱いとすることで、延床面積を減らし容積率をクリアし、雨は開閉式の布（タープ）を取り付けることで凌いでいるという内容でした。

半屋外ガレージ化

我々もガレージの屋根を開閉式の布製にして、住居スペースを延床面積100㎡以下にすれば、安価な２階建ての準耐火建築物にできるんじゃないかと思いつきました。

まぁ正確にはインナーガレージではないんですが、雨と直射日光が避けられるならOK

早速、今の土地にガレージと２階建て100㎡の建物が成立するか描いてみると、何とかなりそうです。

うまくいけば延床60坪弱の３階建て耐火建築物から延床30坪の２階建て準耐火建築物＋10坪弱の屋根無し車庫になるので2000万円ぐらいの減額になるんじゃないと期待しました。

建築士さんに相談してみると、布製の屋根の建物が屋外と判断されるかは微妙なところで、指定確認検査機関への確認が必要とのことでした。

しかし、ガレージの場合は自動車車庫の屋根は準耐火構造若しくは不燃材料等で造られている必要があるため厳しいと思うとのことでした。

検査後に勝手に付けてしまえばバレないんでしょうけど、建築士さんの立場上NGとしか言えないようです。

また、バルコニーは2m以下の部分は床面積に含まれないものの、バルコニーの１階部分が今回の車庫のように屋内的用途に使われる場合は床面積に含まれるそうです。

引用：建築基準法及び同大阪府条例　質疑応答集

バルコニー分が床面積として参入されると家が狭くなるので絶対NGです。

かといってLDに繋がるバルコニーは優先度が高いので諦めることもできません。

かつてはバルコニーの床に多数の穴を開けて、屋根の機能を殺したグレーチングバルコニーを使って１階部分を車庫にする家がありましたが、今はほとんどの自治体で床面積に含まれるようになっています。

インナーガレージ実現への逃げ道

頭を抱えている私に建築士さんから提案がありました。

実は防火地域内に建てられる建物の例外として、「延べ面積が50㎡以内の平屋建の附属建築物で外壁および軒裏が防火構造のもの」は耐火建築物・準耐火建築物としなくても良いというのがあるそうです。

つまり、

「２階建て100㎡以下の建築物」の住宅

と

「50㎡以内の平屋建の附属建築物で、外壁及び軒裏が防火構造のもの」の車庫

の２つの建築物に分ければ、大幅な減額ができる可能性があるということです。

横並び２台の車庫はせいぜい10坪（33㎡）程度で、もちろん平屋建てなので全く問題ありません。

そしてバルコニーの代わりに、車庫の屋上に住宅の２階からアクセスできるようにすれば、実質バルコニーと同じ機能を持つことになります。

もちろん別の建物の屋上なので幅2m以上あっても床面積には含まれないです。

ということで早速２階建て100㎡以下で間取りを描いてみました。

※３階部分は天井高1.4m以下でハシゴによる昇降のロフトのため床面積不算入

全く問題ないです。

というか当初の希望にかなり近いです。

我々の妥協できない希望は

• ２０畳以上のLDK
• Ⅱ型アイランドキッチン
• リビングに吹き抜け
• LDと繋がる６畳以上のバルコニー
• 子供部屋２つ
• 普通車２台が横並びできる車庫
• 幅広な階段と廊下

今回のプランはこれら全てが実現可能です。

おまけに子供が独立したら使わないであろう３階も無くせました。

ただ、かなりのオーバーハングですので、重量鉄骨造になるかもしれないです。

オーバーハング部の両端に壁が付けられれば木造でもやれるでしょうかね。

１階の居室は採光が厳しそうですが、この辺りは建築士さんに頑張ってもらいます。

建築士さんもやれそうとのことなので、指定確認検査機関への確認をお願いしました。

結果が楽しみです。

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。 

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