現在の状況 2019年 8月

今月は1回打ち合わせをしました。

前回の打ち合わせがGW前だったので4ヶ月弱ぶりです。

議題は

① 図面の修正部確認

② クッションフロアの検討

③ オール電化の検討

になる予定です。

① 図面の修正

やっぱりアプローチの柱が気になったので、ずらしてもらいました。

これで通路幅は狭い所でも1.1m弱、他1.4m弱となり、２人が並んでも問題ない幅になりました。

ただ柱の南側はタイルを貼るスペースがなさそうです。

見えないから良しとするか。

② 東リのクッションフロア

床材は２階LDKと１階寝室が無垢フローリング、玄関とトイレがタイル、ランドリーがサイザル麻、３階がカーペットタイルの予定でした。

しかし、普段過ごす２階にあるトイレの床がタイルだと、硬さと冷たさが嫌にならないかと不安になりました。

それにキッチンも油汚れや水濡れを考えると無垢フローリングはどうなのかと。

なので２階トイレとキッチン、キッチンから繋がるランドリーの床にクッションフロアを検討してみます。

無垢フローリングもタイルもサイザル麻も高額なので、減額になるはずですしね。

③ オール電化

以前にも書きましたが、我が家はIHコンロ+ガスコンロの二刀流を考えています。

なのでオール電化といってもオール電化+ガスコンロの検討になります。

要するにエコキュート+IHコンロ+LPガスコンロです。

LPガスは定期契約せず、5kg容器を持ち込んで都度補充してもらいます。

というのもガスコンロはそんなに使わないと思うんですよね。

週1回か月2回かってレベルだと思います。

そのために配管工事して、毎月基本料金払うのは無駄なことに気付きました。

私が希望する10,000kcalクラスの業務用コンロ※の場合、LPガスだとフル火力で1時間につき0.85kg消費します。

つまり5kgで6時間弱です。

1回5分としたら70回で週1回使用とすると1年半、隔週で3年間も使えます。

1回の補充は2500円程度らしいので月額換算で70～140円と格安です。

それにLPガスがあれば、電気・ガスのインフラが止まっても料理できますしね。

都市ガス供給エリアなのにLPガスを使う家を計画している人は滅多にいないでしょう。

問題はエコキュートの貯湯ユニットをどこにおくかという問題です。

今の計画では外壁後退距離は広いところでも45cm程度で、貯湯ユニットはスリム型でも45cm弱なので置けないです。

家を小さくするかガレージの中かになりそうです。

※検討していたオザキ株式会社製のコンロですが、今月頭に倒産してしまったので変更になります。
代替品は株式会社マルゼン製のものを考えています。

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。 

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お風呂の窓が無くなります

当初の計画では浴槽横に横長の窓を付ける予定でした。

お風呂は２階にするので、隣の１階建ての町工場越しに公園の木々が見えると素敵だなと思ったんです。

公園には桜の木が植えてあるので、春は綺麗なんですよね。

けど、測量後の図面を見て気付いちゃいました。

 お風呂の場所は２階建て民家の横でした。

ってことで窓は廃止です。

まぁよくよく考えると、夜の公園は暗いのでお風呂どきは真っ暗で緑なんて見えないんですよね。

断熱性と気密性を考えるとこれで良いんです。

でも、浴室に窓が無いと圧迫感を感じないかが気になります。

ってことでドアを透明ガラスにすることにしました。

本当はドアの横をFIX窓にしたかったけど、1620サイズだと長手方向のドア横FIX窓はパナソニックのLクラスしか設定がありませんでした。

フリー窓枠を使って窓を設置しようとも思いましたが、一般的なサッシは結露で発生した水を外に排出できるようになっているそうです。

なので、これをそのまま使うとお風呂内で結露した水が脱衣所に排出されて、びしょ濡れになります。

Lクラスは色々気に入らなかったので泣く泣く諦めることになりました。

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現在の状況 2019年 7月

今月の打ち合わせも0回でした。

今月はもともと依頼していた工務店と建築工事請負契約を解消したことを書きました。

けれでも、すぐに代わりの工務店が見つかったので、事なきを得られそうです。

新しい工務店とは来月の頭に面談する予定となっています。

ただ、契約を解消したことにより消費税10％が確定的になりました。

ローン減税の延長やエコポイントの対象にはなりますが、少し損すると思います。

なので最近私は図面を見直しています。

着工は１年後となりますが、この１年間を寝て過ごすわけにはいきません。

建築士さんには計画通り8月末ぐらいには詳細見積りが出せる様にお願いしているので、１１ヶ月かけて減額調整したいと思います。

せめて消費税分＋家賃１年分の200万円は下げたいですね。

今注目しているのはお風呂と床材です。

また動きがありましたら記事にします。

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救世主現る

前回、工事請負契約を解消したと書きました。

建築士さんからも別の場所を薦められました。

受けてくれる工務店もないと言われました。

けど、別の場所は金銭的に大ダメージを受けるし、なにより余所者のお隣によって私が産まれ育ち代々と受け継いできた土地を手放すのはどうしても我慢できません。

なんのために転職までして大阪に帰ってきたのかって話です。

我々の熱い気持ちを建築士さんに伝えると、ダメもとで工務店さんを探してくれました。

そして、次の日二つ返事で受けてくれる工務店が見つかりました。

なんでもご近所トラブルは慣れてるし、過去には今流行の反社事務所の隣で工事をしたこともあるそう。

そのときは昼間に工事するなと脅されたそうですが、完全に無視したそうです。

お隣への対応も我々が望む形でやってくれれば良いということでした。

まさに

捨てる神あれば拾う神あり

建築士さんの知り合いの建築士さんがよく仕事を依頼する工務店さんで、見積りは何度かとったことがあるそうです。

難易度の高い案件も数多くこなしており、我々の耐火木造３階建ての高気密住宅も問題なく施工できるだろうとのことでした。

私も早速紹介された工務店さんの施工事例を見ました。

どれも素敵なお宅なのですが、見覚えのあるお宅が一軒ありました。

MBS毎日放送の住人十色で紹介されたお宅です。

関西ローカル局の放送なので知らない人も多いかと思いますが、関西では10年以上続く長寿番組で、素敵で特徴的なお宅を紹介する番組です。

最近はリノベやDIY系のお宅紹介が多いのですが、このお宅は建築士自身が施主の新築戸建な上に超独創的だったので良く覚えていました。

しかもファサード（家の正面）の特徴的な窓配置が我々の計画と一緒でした。

外観はコンクリと木が融和された素材感のあるクールなお宅でしたが、構造はなんとRC造＋鉄骨造＋木造の混構造です。

設計する方もする方ですが、建てる方も建てる方です。

来週、早速会って来ようと思います。

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。 

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建築工事請負契約の解消

お久しぶりです。

お隣との紛争は落ち着くどころか、脱線し、

建築工事請負契約解消

という形で不時着しました。

我々はお隣と合意書による解決を図りましたが、

工務店側は弁護士によるお隣の排除を第一に考えていたため、

折り合いがつかず、工務店から解除通知が出されました。

我々はまだ正式に承諾していませんが、解消は避けられないでしょう。

我々は次の工務店を探さなければいけないのですが、

そんなに簡単な話じゃありません。

というのも、次の工務店にはお隣との紛争の経緯や、工務店との契約を解消したことを説明する必要があります。

合意書によりお隣と問題を解決していても、お隣が工事の妨害をする可能性は０ではありません。

なので経緯をきちんと説明し、工務店にもリスクを承知して頂かないと、妨害されたときに我々と監理者が訴えられる可能性があります。

問題はリスクを承知で受けてくれる工務店があるかという点です。

見えないリスクは防ぎようがないですが、見えるリスクは避けるのが普通でしょう。

更に監理請負契約を結ぶ今の建築士さんも、リスクが高いとして契約解除しそうです。

解除となると今の建築士さんは設計のみを行うことになり、我々は監理してくれる建築士を新たに探さなければなりません。

こちらもリスク覚悟で受けてくれる人が見つかるかが問題です。

しかも設計者と監理者が違うと、設計者の意図が完全には伝わらず、家の質が下がる可能性もあります。

施主と工務店で揉めるケースがあるのは知っていましたが、

まさか自分がこうなるとは思いもしませんでした。

建築士さんには今の土地を売って、違う場所で建てることを薦められました。

しかし、大阪市のど真ん中で我々が納得できる土地を探すのは容易ではありません。

不動産屋に確認すると我が家の土地は坪170～200万円ほどの市場価値があり、売ると5000～6000万円ほどの金額になるそうです。

我々庶民には検討すら不可能な高額な土地で、曽祖父には感謝です。

まさにバブル期並なんですが、逆に言うと同じレベルの土地を買おうとすると、同じだけ払わなければならないということです。

30坪以上となると市場に出ることも稀で、15年ほど前に同じ町に越してきた妻の両親も3年待ってやっと買えたそうです。

しかもこの土地は70年前に30万円で買っているため、差額の20％の1000万円ほどの税金が発生するそうです。

住み替えであれば、この税金は不要なのですが、既に更地になっているため住民票が移せず、遊休地扱いとなってしまうそうです。

更にこの土地は父の土地です。

新築時の親からの贈与は3000万円までが非課税なので、超過分は贈与税もかかります。

結局住み替えは大幅な損失になるんです。

当初の計画を進めるべく、色々あがいてみます。

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。 

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現在の状況 2019年 6月

今月の打ち合わせは0回でした。

私のブログのペースが遅くなっているのも仕方ないですね。

実は設計が一切進んでないんです（笑）

理由は散々書いていますが建築基準法の改訂です。

これは６月２５日に公布されました。

なので、これで進められる。

ってわけでもないんですね。

現段階では詳細がイマイチ分からないんで待機です。

あと、絶賛お隣との揉め事も継続しています。

こっちはそろそろ終わりそうです。

設計止まっちゃってて大丈夫？って心配している方がいるかしれませんが、実は竣工を１年遅らせようかなと思っています。

消費税8％と子どもの保育園の関係で2020年3月までの竣工としていたのですが、

既に工事請負契約を結んでいるので消費税8％で建てられるし、保活もそこまで大変な場所でもないんで2021年でも良いかなと。

ただフラット35が団信込みで1.0％を切りそうな異常な低金利は惜しいです。

2021年まで続いてくれればうれしいですけど、先のことは分かりません。

それに、１年遅らせれば東京五輪の影響もないし、家電も１年新しい物になるし、子どもらももう少し聞き分けのきく年齢（４歳）になるし、頭金も増やせるのでマイナスなことばかりじゃないんです。

ということで、まったりやっていますということでした。

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。 

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法改正による防火地域内の耐火木造３階建てへの影響を調べました

自分なりに調べてみました。

まだ一部はっきりしていないところもあるので引き続き調べます。

防火地域内にある３階建てについては

外壁：75分間準耐火構造
他：イ－２準耐火建築物と同じ

参考：防火地域又は準防火地域内の建築物の部分及び防火設備の構造方法を定める件（令和元年国土交通省告示第194号）の第二の二の（四）［５頁］

に緩和されたのは私が調べた限り間違いないです。

そして木造の75分間準耐火構造の外壁は

強化石膏ボード２枚貼りで厚み42mm以上＋外壁材
外壁材：金属板、ALC、窯業サイディング、モルタル、しっくい等
参考①：建築基準法第二十一条第一項に規定する建築物の主要構造部の構造方法を定める件（令和元年国土交通省告示第193号）の２の一のロの（２）［１０頁］
参考②：[別紙1]「主要構造部に係る規制について」の１－２の第２項［４頁］

となっていて実質、耐火構造と同じです。

なので、我々が建てる防火地域内の木造３階建てだと、
従来通りの耐火建築物に加えて

ロ－１準耐火建築物＋イ－２準耐火建築物

の建物も建てられる様になったと言っても問題ないでしょう。

ここまでは私の予想通りでした。

ただ、この建物を建てるには条件が設定されていました。

建築基準法施行令の第百三十六条の二の一のロの内容と

参考：建築基準法施行令第百三十六条の二の一のロ［２７頁］

防火地域又は準防火地域内の建築物の部分及び防火設備の構造方法を定める件（令和元年国土交通省告示第194号）の第二の内容です。

参考：防火地域又は準防火地域内の建築物の部分及び防火設備の構造方法を定める件（令和元年国土交通省告示第194号）の第二

いちいち難しい書き方です。

要するに建てる家の延焼防止時間を計算して、耐火建築物と同等以上の時間であれば、先ほどの仕様で建てても良いと言うことみたいです。

そして、肝心の延焼防止時間の計算式ですが、まだ決まってなさそうです。

しかし、200平米以下の３階建て以下の戸建てで開口部（窓や玄関ドア等）の割合が下記表一以下だと、先ほどの仕様で建てても良さそうな感じです。

参考：防火地域又は準防火地域内の建築物の部分及び防火設備の構造方法を定める件（令和元年国土交通省告示第194号）の第二

ただ、ハ「各階における外壁の開口部の面積の合計の当該外壁の面積に対する割合」をどう読み解けば良いのかよく分かりません。

開口部から隣地境界線までの距離（s）が1m以下なら、開口部の面積は外壁の面積の5%となっており、計算方法次第では非現実的な値です。

もうこのあたりは説明会（第３弾）に参加された方しか分かりませんね。

建築士さんには確認してもらうよう依頼していますので、分かり次第書きます。

あと延焼ラインの緩和については、

参考：「建築基準法の一部を改正する法律等の施行について（技術的助言）」（令和元年6月24日付け国住指第654号、国住街第41号）の第７の１［６頁］

具体的な内容は今後定めるとなっています。

ずっと建築基準法の改訂を待ってきましたが、

改訂されてもまだ待たないといけないらしいです。

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。 

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