ゆとり技術者と建築家で建てる都市型住宅

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お金の話 その2

前回は私ら夫婦の年収や資産の話をしました。

今回は住宅ローン減税制度や金利優遇、固定資産税などを踏まえたもう少し詳細な計算により予算を決めた話をします。

ローンの計算はみかローンさんの高機能住宅ローンシミュレーションを使いました。住宅ローン減税の控除額も一緒に計算してくれるのでとても助かりました。

フラット35の35年ローンだと金利1.45%として、35Sの金利Aプランだと最初の10年は-0.25%になります。

更に大阪市新婚・子育て世帯向け分譲住宅購入融資利子補給制度が使えれば5年間金利が-0.5%(最大年10万円)になります。(条件はクリアしていますが先着順です)

そして住宅ローン減税制度により毎年の住宅ローン残高の1%が10年間所得税と住民税の一部が支払った分から返ってきます。

住民税の控除は私の収入だと13.65万円が上限になるみたいなので、私の1年目は最大で所得税全額の23.1万円と住民税の一部13.65万円の計36.75万円が控除されるそうです。給与が増えるに従って所得税も増えるので、2年目以降は考慮しています。

所得税と住民税はこちらのサイトで計算しました。

あとは住まい給付金もありますけど私の収入では使え無さそうなんで無視します。

 

今の家は築15年でアルミサッシの窓が壁一面にあるので電気代は広くなる分と帳消しで変わらないか微増だと思います。水道は大阪市の方が20~30%ぐらい安いし、ガスの量もガスコンロからIHに変わるので安くなると思います。今回は電気+ガス+水道で±0で計算します。

固定資産税は土地が2900万円、建物が2000万円の評価額としました。これに1.4%かかりますが、土地は200㎡以下の宅地の場合1/6になります。

建物も3年間は1/2になりますが、3階建ての耐火建築物の場合は5年に延長される(長期優良住宅だと更に+2年)みたいです。査定は3年おきで建物は4年目に70%、7年目に63%、10年目には52%の評価になり最終的には20%まで下がります。

これらの条件を踏まえて11年目まで計算してみると、以下の表の様になりました。

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私の場合3800~4000万円の借入、月11.1~11.7万円(ボーナス払い無し)の返済までなら5年間は実質月9万円ぐらいになる様です。

正確にはふるさと納税がほとんど使えなくなるので完全に一緒ってわけではないです。

また6年目に1万円上がり11年目には一気に2.5万円も上がります。この頃から色んな物が壊れたり火災保険の更新があったりするので注意が必要です。

私の場合は定期昇給なので、先輩方を見る限り家を買ってから11年後の43歳の頃には年収800~1000万円ぐらいになっている様なので大丈夫でしょう。

 

頭金の1700万円と借入金4000万円を合わせると5700万円です。既に建築士さんに100万円払っているので予算としては5800万円です。あと祖母の家は父の所有物なので解体費200万円は父が出してくれるみたいですので

予算は解体費他諸費用込みで6000万円まで

としました。

 

私の収入は何もなければ50歳半ばまで毎年上がりますし妻もフルタイムに戻るので、実は今の生活を維持する必要はありません。しかし、住宅は上を見るとキリがないし土地と合わせると1億円近い金額になるのでビビってこの金額です。

 

念のためFPに相談してみたんですが、子ども2人を中高大私立で院まで行かせた上に妻が仕事を辞めても収支がマイナスになる年はないし、老後にお金で困ることは無いそうです。妻がフルタイムで働くと50歳までにローンの返済が終わって、定年退職するころには計算上は1億円以上貯まっていることになるとのこと。

まぁその頃には日本も老人だらけで何かしらの政策によって我々中間層も搾取されまくってるだろうし、そんなには残らないと思いますけどね。

 

それに私には姉が1人います。両親が亡くなって遺産相続で私がこの土地を貰っちゃうと貰いすぎになっちゃうので、差額の1500万円ぐらいは姉に渡す準備をしておかなければいけません。

 

FPには私たちのお金の使わなさに驚かれました。アドバイス前に収支が1度もマイナスにならない家庭は資産家や社長や開業医等の超高所得者と子なし夫婦を除くと始めてだったそうです。というか今思うとFPからアドバイスなかったです。

私は超心配性なのでにわかには信じられませんが取りあえず大丈夫そうです。

 

以上でお金の話は終わりです。予算がオーバーしすぎたらもう一回検討するかもしれませんが、そうならないことを祈ります。

 

 

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。 

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