地盤調査結果

地盤調査の結果が出ました。

木造に切り替えたのでスウェーデン式サウンディング試験です。

まぁはじめから分かっていましたが緩々です。

測定場所は４隅と真ん中の計５箇所。

我が家は盛土地なので、地震は揺れやすいし、液状化のリスクも高いという地盤としては最弱の地域ですね。

大阪市内は上町台地以外は全部弱いんでしゃーないです。

ちなみに祖母の土地が空くまでは長居を考えていました。

JRと地下鉄御堂筋線がある上に巨大な公園もあるのが魅力ですね。

けど上町台地の下にはSランク活断層の上町断層があるので、どっちもどっちなんですよね。

我が家の土地は換算N値で言うと深さ１０ｍまでずっと３辺りをウロウロしています。

まさに地を這うような結果です。

海抜ゼロメートル地帯なんで地下水位も２ｍと高いです。

報告書には１０ｍ以深はましな地盤があるって書いてるんですが、１０ｍ以降を調査したデータが無いんですけどなんで分かるんですかね？

一応真ん中のポイントだけ１１ｍまでやってますけど、素人目には１０ｍまでと変わらないんですよね。

信用してないわけじゃないですけど、横浜のマンションで基礎杭が支持地盤まで届いてなくて傾いた事件を思い出しました。

あれイヒ！の子会社がやらかしたんですね。

最近イヒ！見ないなぁ。

何はともあれ、こんな場所に家を建てるんだから地盤改良が必須になります。

今回は柱状改良工法による地盤改良をするそうです。

まぁこれも予定通りです。

調査結果をもとに再見積りしてくれるそうですけど、

たぶん２００万円。

古い家は地盤改良なんてしてないけど、大丈夫なんですかね？

解体した祖母の家も阪神大震災は耐えてるわけだし、なんとかなるもんな気がします。

そもそも超巨大地震とやらが直撃して家が崩壊する確率と、それまでに我々が生きている確率ってどっちが高いんですかね。

結局のところ気やすめなんじゃないのかなぁ。

不安商法ってやつ？

情報化社会の弊害ですな。

知らなきゃみんな平和に生きられるのに。

それでもお金を出しちゃう私は立派な現代人です。

テンション低めなゆとりパパでした。

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。 

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地盤改良の見積りが出ました

運命を分ける地盤改良の見積りが出ました。

この見積り次第でRC造＋木造の混構造にするか木造にするかが決まります。

早速ですが、混構造の場合は

地盤改良費＋地盤調査費（ボーリング試験）
＝334万円＋48万円
＝382万円
の見積り結果でした。

500万円を超えるとか1000万円もあると脅されていたので、拍子抜けでした。

が、地盤調査後の一軸圧縮試験結果次第では100万円単位での増額もあり得ると脅されました。

しかしながら、私の予想は改良費300万円＋調査費50万円だったので、そんなには外れていませんでした。

なので、混構造でも予算内（税込6600万円）でいけると思いきや、建築士さんは税込7850万円の予想とのお返事。しかも家具家電代抜きで。

いやいやいやいや

じゃあなんで見積りとったん？

地盤改良が0円だとしても7500万円超なんだから、予算を大幅に超えるん分かるよね？

見積りとる前から無理って分かっとるやん。

無駄な図面書いて、無駄な見積りとって、無駄な打ち合わせして何がしたいんやと。

家具家電代300万円で予算6600万円って言うとるんやから、無理なら無理ってさっさと教えてくれよ。

ちなみに耐火木造だと

地盤改良費＋地盤調査費（サウンディング試験）
＝195万円＋3万円
＝198万円

木造と考えるとめっちゃ高いです。

そしてこっちは家具家電代抜きで税込6750万円の予想とのこと。

まてまてまてまて

木造時の予算は税込5800万円やぞ。

混構造か木造かを検討する以前に、どこ削るかの話をしなあかんかったんちゃうんか？

まぁ建築士さんの予想は当てにならないので、とりあえず耐火木造で工務店へ見積りを出すよう依頼しました。

混構造は夢のまま終わることになりました。

それにしても1250万円も下げられるもんなんかねぇ。

というか、今思うと一番最初のプレゼン時のプランが地盤改良費抜きで7000万円超でした。

予算5800万円で地盤めっちゃ弱いって伝えてるのに。

そんときは大きい家やからスケールメリットで1000万円ぐらいは下がるって言ってたけど、どうなんやろね。

建築士さんの見積りはあてにならないんで期待せんときます。

そもそも誤差1000万円を見越して設計するって、概算する意味あんのかな？

私も設計者なので費用計算しながら設計しますけど15％も誤差でることなんてないですよ。

15％もずれたら採算とれんよね。

はぁ～

これで見積り出てくんのに３週間はかかるやろから、今月は終わりですね。

言うてるまに６月ですね。

最後の頼りの建築基準法の一部を改正する法律の施行、期待してますよ！

ほぼ愚痴でした！

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姉の家

GWでしたので、姉の家に行ってきました。

姉の家は大阪でも田舎の方にあります。

７年ほど前に建てた一条工務店のi-smartです。

一条工務店の家は快適そのものですね。

季節的に断熱の恩恵はないですが、空気が綺麗で息がしやすいです。

まぁ田舎の高台ってこともあるんですが。

ただ、壁紙が黄ばんでいたり削れていたりしました。

まぁ子どもが３人もいるんで仕方ないのかなと思っていたのですが、どうやら欠陥品だったらしいです。

好きなタイミングで無償で全部貼り換えてくれるらしく、子どもが落ち着く２年後ぐらいにお願いするそうです。築１０年近くになっても無償対応してくれるとはHMの力を垣間見ました。

建築事務所案件の我々はどこまでやってくれるんだろうか。

少し不安です。

話は戻って姉の家、以前なかった設備が導入されていました。

ホームシアターです。

新築時から準備はされていましたが、ついに導入されていました。

姉の家は２階の階段ホールが６畳ぐらいあって、シアターになっています。

金曜日の夜はだいたい映画を見ているそうで、長女（４歳）と次男（２歳）は勝手に寝ていてくれるので非常に楽だと言っていました。

あと長男（１１歳）が友達を連れてゲームに使うみたいです。

リビングに居座られるよりよっぽど良いですね。

ただ２階にあるので気軽には使えないとも言っていました。

ホームシアターは我が家にもぜひ導入したいところですが、プロジェクターの存在感が凄くてリビングにマッチしないんだよなぁ。

３階のホールなら良いんだけど、使わなくなるのが目に見えるし、80インチで良いならTVの方が導入コストは安い気もします。

子どもだけで使うなら超単焦点プロジェクターで壁に投影するだけで充分満足するだろうしなぁ。

もう少し考えてみます。

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現在の状況 2019年 4月

今月もいつも通り２回の打ち合わせが終わりました。

家の設計が始まって半年になります。

今は決めた仕様を確認している段階ですね。

今月やったことは

①木造からRC造＋木造の混構造への変更
②予算アップ
③仕様ダウン＋減築
④１階間取の変更
⑤低炭素住宅への変更依頼
⑥消費税10％での再契約依頼
⑦タイルの選定
⑧建具の確認

です。

①混構造への変更

耐火木造から１階RC、２＆３階耐火木造の混構造にしてもらいました。

１階をRC構造にしたことで１階の耐力壁がだいぶ減りました。

また、毎回のように言われていた「１階のガレージ部がしんどい」という台詞を聞かなくてよくなりました。

ただ、２階の耐力壁は増えました。

特に東側の壁はすごいことになっていて、このダイニング横の壁は45cmぐらいあります。

１階が揺れにくい構造になったので、２階への負担が大きくなったらしいです。

ちなみに、赤い一点鎖線は延焼ラインを示しています。

窓を引っ込めることで防火窓にしなくて良くなっています。

詳細は過去記事を見てください。

②予算アップ

混構造に伴い900万円アップしました。

小手先でなんとか最小限に抑えたいところですが、足りないかもです。

足りないって言われたら木造に戻ります。

さすがにこれ以上の予算アップはありません。

③仕様ダウン＋減築

混構造に伴い仕様ダウン＋減築を行いました。

ただ、仕様については親の希望分を削っただけなんでノーダメージ。

間取りも何の問題もないぐらい綺麗に納まりました。

むしろ、減築して良くなったとさえ思っています。

④１階間取りの変更

ビルトインのガレージを拡大し、WICを無くしました。

WICの代わりにガレージに中二階を設けてもらいました。

天井高は１ｍ程度になると思うので物置用です。

⑤低炭素住宅への変更依頼

依頼だけ投げました。

私が思った通り、混構造が木造扱いになるかで費用が変わりそうです。

ただ、地域型グリーン化事業については保証できないと言われました。

⑥消費税10％での再契約依頼

消費税8％より得になりそうなので提案しました。

特に問題ないそうです。

ただ、印紙代１万円を払わないといけないです。

我々の分はまだ貼っていなかったので１万円で済んでラッキーです。

⑦タイルの選定

タイルはリビエラという会社で取り扱っているものになりそうです。

建築士さんが私らの好みに近いということで勧めてくれました。

問題はショールームが東京と静岡にしかないということ。

まぁサンプルで確認できますけど、ショールームに行きたいです。

今度記事にします。

⑧建具の確認

建具はほとんど家具屋で作ってもらう予定です。

キッチン収納とリビング収納とダイニング収納と２階洗面台は全て同じ面材を使用してもらうことで一体感を出す予定です。

当初は黒系の予定でしたが、面積が大きく暗い部屋になりそうなので淡いグレーの石目調になりそうです。

これも後々記事にします。

次回のGW明けの打ち合わせで電気まわりの確認で確認作業は終わりです。

近々測量をやる予定なので、大きさの見直しをして見積りになります。

その後、運命を決める地盤調査に入ります。

混構造の場合、地盤調査は一般的なスウェーデン式サウンディング試験ではなくボーリング試験になります。

マンションやビルを建てるときにカンカン鳴らしながらやってるやつですね。

ただこれ50万円ぐらいするらしいです。

スウェーデン式なら5万円程度なんで10倍ですよ。

しかも調査に50万円もかけたあげく、

地盤弱すぎ

強化に1000万円かかるわ

なんて可能性もあるんです。

なんで、この地盤調査を本当にやるかは予算内で建てられる見込みのある見積りが出てからです。

工務店さんには近隣の地盤調査結果から我が家の地盤を推測してもらった見積りを依頼しています。

結果次第では耐火木造に逆戻りすることになります。

それでは皆さん良いGWを

ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。 

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新居にかかる消費税を考え直す

前回までのあらすじ

一度は消費税8％で建設工事請負契約を結んだものの、予算が大幅に増えたり低炭素住宅にしたりで住宅ローン減税の恩恵も大きくなりました。

より住宅ローン減税の恩恵を受けられる消費税10％で建てた方が良い可能性が出てきましたので再検討します。

まず、我々は以下の２つの決断をする必要があります。

①消費税8％か10％か
②低炭素住宅にするかしないか

②は前回の記事で書いた通り、する方が得なんですが改めてシミュレートします。

あと収入合算するかも決めないといけないんですが、①と②を決めれば自ずと決まるようなものなのでこの２つです。

いきなりですが結果です。

低炭素住宅にしなければ8％でも10％でも大差ありません。

しかし、低炭素住宅にすると10％の方が35万円もお得です。

次世代住宅ポイントも含めての計算なので、単純にポイント分がお得になる感じですね。

予想通り10％で工事請負契約をした方が良さそうでした。

ただ10％にすることで2％分ローンが増えてしまいます。

ローンが増えるのは好ましくないので、税込6600万円の予算を変えない様に税抜価格を6111万円から6000万円に減額します。

予算足りないかもって言われてるのに111万円も減額して大丈夫かな。

ちなみに一番お得になる10％で低炭素住宅の場合のシミュレーション結果はこんな感じです。

前回のシミュレーションに記載していたフラット35の子育て支援型ですが、大阪市では中古物件にしか使えないそうで無くしています。

興味ある方用に比較したときの条件を記載しておきます。

【条件】
増税の効果を計るため総額を税抜6111万円で統一。
税込総額は8％時は6600万円、10％時は6722万円になります。
頭金は1400万円で、初年度の私の年収は630万円、妻の年収は250万円で計算。
ローンはフラット35S金利Aタイプ団信なしで金利は10年間0.64%、以降0.89%。
妻名義で1000万円分、残りを私名義で借入。
地域型住宅グリーン化事業はとりあえずなしでの検討です。

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新居にかかる消費税を考え直す 前に

前回までのあらすじ

一度は消費税8％で建設工事請負契約を結んだものの、予算が大幅に増えたり低炭素住宅にしたりで住宅ローン減税の恩恵も大きくなりました。

より住宅ローン減税の恩恵を受けられる消費税10％で建てた方が良い可能性が出てきましたので再検討します。

まず、以前のシミュレーションのときには公表されていなかった

次世代住宅ポイント制度

を考えなければいけません。

現時点では下記のものに使える予定だそうですが、詳細は不明です。

・省エネ・環境配慮に優れた商品
・防災関連商品
・健康関連商品
・家事負担軽減に資する商品
・子育て関連商品
・地域振興に資する商品

まぁ我々は子育て中で何かと入り用なので使えるでしょう。

肝心のもらえるポイント額は最大で35万ポイントです。

まぁ普通に考えて1ポイント＝1円でしょうから35万円分の用途限定の商品券ですね。

フラット35Sの金利Aタイプを省エネ性でクリア予定の今の仕様（一次エネルギー消費量等級５）なら30万ポイントは確定です。

さらに現在検討中の低炭素住宅なら＋5万ポイントで上限ですね。

というかオプションポイント項目はほとんどクリアできるので低炭素住宅じゃなくても35万ポイントもらえそうです。

我が家は築50年の家の建て替えなので、標準ポイントと優良ポイントがなくても20万ポイントぐらいはいきそうです。

上限50万ポイントにしてほしいぐらいですね。

ということで消費税を10％で契約しなおせば、住宅ローン減税３年延長に加えて35万円分の用途限定のポイントがもらえることが分かりました。

次回、これを踏まえて検討します。

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低炭素住宅の検討

当初の計画では4100万円のローンとする予定でした。

しかし、なんやかんやあって5200万円のローンとなりそうです。

ここで気になるのが住宅ローン減税です。

住宅ローン減税は住宅ローン残債の1％が返ってきますが、通常の家ですと40万円つまり4000万円分が上限です。

我々のローンは5200万円まで膨らんでしまっているので、1％満額もらえそうにありません。

しかし、長期優良住宅もしくは低炭素住宅にすれば、50万円つまり5000万円分が上限となり、ほぼ満額受け取れるようになります。

長期優良住宅は条件が厳しそうなので、

低炭素住宅を考えてみます。

低炭素住宅は下記の２つをクリアする必要があります。

もともと我々はフラット35S金利Aタイプを使う予定で、一次エネルギー消費量等級５で基準をクリアするつもりだったので、左側の定量的評価項目は容易にクリアできそうです。

選択的項目も、２つの内１つは節水トイレやビルトインの食洗機を導入予定なので①をクリアできそうです。

問題はもう１つです。

我が家はHEMSも蓄電池も考えていないし、敷地の10％以上を緑化することもできません。

RC造＋木造の混構造が木造として扱ってくれれば⑦をクリアできるのですが、怪しいです。

⑥がクリアできているのかはよく分かりません。

なんにせよ15万円もあればHEMSを導入できる様なので、申請費用と合わせて30万円程度見ておけばなんとかなりそうです。

肝心の住宅ローン減税の効果を計算してみると、46万円でしたので元は取れそうです。

ただ、50万円もの住宅ローン減税を受け取るには年収700万円必要です。（私の計算では）

残念ながら私の来年の年収は630万円程度なので36万円しか受け取れません。

しかし妻と収支合算でローンを組めば残り14万円もきっちり回収できます。

共働きに感謝！！

そしてもう１つ低炭素住宅にする理由があります。

地域型住宅グリーン化事業です。

これは中小工務店でZEHや長期優良住宅のような良質な家を建てる場合、補助金がもらえる制度です。

我々のような建築事務所の家も建てるのは工務店なので使えます。

補助金の額は、ZEH住宅が140万円、長期優良住宅・認定低炭素住宅・性能向上計画認定住宅が110万円です。

地域材を一定数使えば20万円、三世帯同居できる住宅にすれば30万円増額されます。

注意しなければいけないのが、事前に登録されたグループで施工しないと使えません。

また、今年の採択通知が出ていません。

例年7月にでるので、今年も同じだとは思いますが採択通知が出てからしか着工できないので納期に影響しそうです。

更に限られた予算の中での先着順なので、絶対にもらえるとも限りません。

うまくいけば100万円以上の効果があるので低炭素住宅にしたいですね。

早速建築士さんに相談してみます。

というか、住宅ローン減税が増えるんだったら消費税10％にした方が得かもしれないです。

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