前回計算した予算（地盤改良費込みで6700万円）を建築士さんに伝えました。
すると
「まだ足りないかもしんない」
とのお返事。
根拠としては
耐火木造坪85万円、ＲＣ造坪120万円で計算すると、
解体費、地盤改良費抜きで7950万円になるから。
ただ、坪85万円、120万円に根拠はありませんし、高めに見積もってはいるそうです。
ちなみに計画初期に出してきたへーベルハウスの見積もりが5900万円、積水ハウスが6000万円です。
サンヨーホームズに至っては4550万円ですよ。
かなりの概算見積りだった上に、ＨＭは敷地ギリギリでの計画はしないので家の大きさも一回り小さかったから単純比較はできないんですけどね。
まぁ根拠はないとはいえ、予算との乖離は大きそうです。
こちらからも歩み寄る努力は必要です。
何を切るか。
見積りも出てきていない状況ですが妥協しないといけないようです。
ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。
私どもの無茶な要望（混構造、ガレージ拡大）を受けて建築士さんからの回答は
・３月中の竣工は無理かも
（法改正のタイミング次第だけど）
・当初の予算内には収まんないから限界の予算教えて
（限界超えてたら検討してもしゃーない）
とのこと。
ということで、もう１度予算を考えてみます。
前回は10年間は今の家賃と変わらないことを前提で考えました。
今回はMAXの余力無しです。
100%中の100%です。
いや、まぁ100%中の100%だと体が崩壊しちゃうので実際は80％ってとこです。
今回は
毎月の収支が赤にならない。
という内容で考えてみます。
妻は現状のまま５時間×週５日で働くことにします。
いきなり結果ですが
こんな感じです。
さらっと書きましたが裏では何パターンも計算しましたよ！
既に100万円払っているのと合わせると6700万円になりました。
以前書いた通り、私の場合消費税８％の方がお得なので８％で計算しています。
前回の予算から900万円のUPですが、頭金は減らしました。
今年に入って株がめっちゃ下がったんですよね。
来年までに戻るか分からないので200万円減らして検討しました。
ボーナスや他の収入には一切手を出す必要は無いので年間300万円ぐらいは貯金できるはずです。
妻も労働時間を増やす（はず）なので350万円ぐらいは貯金できるかな。
結局80％どころか60％ぐらいになっちゃいました。
なんせチキンハートなもんで、サーセン。
それにしても、このままいくと土地と合わせて１億円超えです。
我々のことだからここまで高くならないでしょうが恐ろしいです。
あと、以前の記事で妻とペアローンにして妻は変動金利と書きました。
しかし、よくよく考えると
妻は昨年育休でほとんど働いていない+転職+パート勤務なので、そもそもローンを組めるか怪しいというか無理です。
ただ来年３月に竣工なので、来年以降に申し込めば今年の源泉徴収票でいけるはずなので育休の影響はないと思います。
変動金利はまず無理なので審査が緩いと言われるフラット35で検討します。
まぁ最悪、私に全て乗っけます。
ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。
構造計算やら見積りやらしているこのタイミングで間取りの変更をお願いしました。
しかもガレージが広すぎて強度が厳しいと言われている中で、更にガレージを広げにいくという無茶振り。
実は今まで間取りをあんまり弄ってなかったんです。
今の間取りは建築士さんと１番最初に面談したときに持って行った私が書いた間取りから微調整したものです。
なので、建築士さんはなんでこのタイミングやねんって思っていると思います。
今回の変更は
アプローチの幅を1820mmから1365mm、玄関の幅を1820mmから1593mmに縮めて、ガレージの幅を5460mmから5915mmに広げます。
これに伴い、ウォークインのシューズクロークを廃止し、玄関の向きが変更となります。
これは
・ガレージが広いと車と車の間を通って自転車やバイクが出せる
・ガレージが広いと駐車が楽
・アプローチは狭くて長い方が雰囲気がでる
・アプローチを長くすればスロープにできる
・アプローチと犬走りを足せば２人で並んで歩ける幅はある
・玄関ドアが見えない方が格好良い
・玄関ドアが見えないなら親子ドアでなくて良い
・アプローチと玄関土間を狭くすれば玄関ホールが大きく感じる（はず）
・入口に自転車は見栄えが悪いから奥に置きたい
・玄関は２人が並んで靴を履ける幅で充分
・シューズクロークがウォークインである必要がない
という様々な考えからですが
要するに
格好良いから
です。
更に前回書いた遮炎塀を玄関ドア前に置けば、玄関ドアを防火でない木製ドアにできます。
格好良いですなー！！！
まぁ防火設備でも木製ドアはあるんですけどね。
そして遮炎塀に壁掛け自転車スタンドをつければ良い感じになりそう。
これはフレームの形が決まっちゃうので採用しないでしょうが良い感じ。
長いアプローチだと外壁はモルタル仕上げが良いなぁ。
１階の正面とアプローチ部分だけなら足場不要で再塗装も簡単だし。
電飾もブラケットライト無しで間接照明だけにすれば雰囲気でそう。
なってたってポーチ＋アプローチで6.5ｍもあるんだから。
※脳内イメージ
ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。
最近、法改正だとか構造計算NGだとか内容も難しいし先行きが見えない事案ばかりですが、私もちゃんと勉強し必死に食らいついています。
今回、私がする話は延焼ラインについてです。
あー
知ってる。
知ってる。
１階３m、２階５ｍでしょ？
って方もいるでしょうが、そんな低レベルの話ではないです。
まず知らない方のために簡単に説明します。
知っている人は飛ばしてください。
延焼ラインは建築基準法の第２条で隣の家や道路から一定の距離内に位置する部分のことを「延焼の恐れのある部分」として定義しています。
延焼の恐れのある部分を示す線のことを延焼ラインと呼んでいます。
延焼の恐れのある部分とは、
・隣地境界線
・道路中心線
から以下の距離までの範囲内にある建物の部分です。
１階＝３m
２階以上＝５m
延焼ラインの外側の設備は防火設備にする必要があります。
恐らく、一番多いのが玄関ドアと窓ではないでしょうか？
玄関ドアは価格が上がったり、選べる商品が少なかったりします。
窓は網入りガラスにしたり、防火シャッターを付けたり、高価格のガラスにする必要があります。
ここからが本題です。
高いのは嫌だ！とか防火シャッターはデザインが気になる！って方多いと思います。
私の場合、ガレージシャッターがもろに影響を受けました。
分かりやすいように平屋で考えます。
今南側に４ｍ道路があり玄関ドアや窓を南側に固めた家があります。
腰窓２つは延焼ラインの内側なので規制はありませんが、玄関ドアと掃出し窓が延焼ラインの外にありますので防火設備にしなければいけません。
普通だと位置を変えたり、大きさを変えて延焼ライン内に入れるか、防火設備にするかの２択だと思います。
しかし、
袖壁をすればどちらも必要ありません。
もちろん外壁の延長の袖壁なので耐火構造なり準耐火構造なり防火構造になっているはずです。
袖壁で遮ることで敷地境界線からの最短直線距離が３ｍを超えるので防火設備にしなくて良いんですね。
前面道路の幅が６ｍ以上の方は１階については道路中心線からの距離を考えなくて良いので、道路側の敷地ギリギリに家を建てれば道路沿いの玄関ドアや窓は防火設備にしなくて良いです。
道路幅が１０ｍ以上になると２階以上も防火設備は不要です。
玄関ドアや窓が外壁から飛び出していたらダメですよ！
これは袖壁でなく塀でもできます。
極端な話、家の敷地境界線沿いに耐火の塀を置いて境界線からの直線距離が３ｍを超えさせると防火設備は一切不要です。
平屋でも高さが２ｍ以上になるので圧迫感はすごいことになりそうですけど。
これ、建築士なら当然知っているんですが、なかなか気づけないです。
知っていると使えるは違うんですよね。
我が家の場合はこんな感じでした。
我が家は前面道路が超広いので道路中心線からの距離が５ｍを余裕で超えます。なので敷地境界線のみ気にすればOKです。
対象はガレージシャッターです。
こちらから指摘し、可能とのことで再設計してもらいました。
この場合も袖壁を付けずに道路沿いの外壁が道路にギリギリになるまで家全体を動かしても同じことができます。
防火対応で２台用の電動ガレージシャッターは豪華仕様のものしかないので、低価格のものを選べば100万円近く削減できそうです。
まぁ実際はそんなに低価格のものは選ばないんでしょうが、オーバースライダー式と木目柄を選べるようになったのが大きい！
防火設備だと巻き取り式の単色塗装しか使えなかったんです。
また、この袖壁によって２，３階の窓４枚も変更になりそうです。
もちろんこっちも私から指摘しましたよ！
高いと評判の網なしガラスの防火窓にする予定だったので助かりました。
見積り前なんで詳細な値段が分からないのが残念です。
建築士さんは複数の物件を並行して設計していますし、そもそも人間なので見落としもあります。
というか、減額調整のタイミングでドヤ顔で出してくるつもりだったのかも。
それならメンゴ！もっと良い案期待してます！！
とはいえ自分の家の図面を一番見れるのは自分なので、じっくり見てガンガン指摘しましょう。
私の場合、毎日１時間はスマホで図面を見てます。
ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。
家づくりにおいて、親の意見って割と無視できないものだと思います。
しかもそれが２世帯住宅だったり、親の土地を借りるとなれば尚更です。
我が家の場合、私の父の土地に建てます。
条件付きで。
その条件がこちら
・８畳＋押入れの和室をつくり仏壇を置くこと
・３階に和室をつくる場合は、エレベーターや階段昇降機を将来設置できるようにすること
・古家の解体費用は父負担
まぁ辛いけども、こちらにもメリットがあるので承諾しました。
しかし、
父が先日新たな条件、というより要望を出してきました。
それが
１階ＲＣ造の混構造にしろ
というもの。
先日、解体屋と工務店の現場監督と顔合わせした際に何か話したんだろうなと容易に想像ができます。
父曰く、
・来たる南海トラフ地震に対し、できる備えはしておくべき
・１階ＲＣ造なら津波による水位上昇にも耐えうる（市の予想では２～３ｍ）
・備えるチャンスは今しかない
・法改正で安くなるんだから、その費用を充てろ
とのこと
言いたいことは分かりますよ。
でもね、１階ＲＣ造にしたら建物だけで８５０万円は上がるし、地盤強化の費用もかかるわけですよ。
しかも法改正で安くなるって言っても、流石に８５０万円も下がらないし、そもそも予算オーバーしてるんだよ！（たぶん）
父としては私はもちろん、孫の心配をして言っているんでしょう。
そりゃ８５０万円で４人の命が助かるなら激安ですよ。
けどね、超巨大地震がくるか分かんないし、木造でダメかも分かんない。
ＲＣ造でもダメかもしんないし、そもそも家にいるかも分かんない。
それに８５０万円出せます？
いや、出せる人もいるのは知ってますよ。
近所のお医者さんとか社長さんとかみんなＲＣ造に住んでんだから。
まぁそうは言っても無視できないので建築士さんには検討と見積りお願いしました。
我が家の家づくりはブレブレです。
けどＲＣ造の家って格好良いんだよなぁ。
１階だけ打ちっ放しで上が木造とか超良いじゃん・・・
画像はお借りしました。
ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。
はじめに
今回の内容は今年６月末までに施行される建築基準法改正による懸念事項についてですが、国土交通省の資料を見る限り杞憂に終わりそうです。
ですが、私のブログを見ている人で同じ心配事をしている超超レアな方のために書き残しておこうと思います。
この国土交通省の資料はわりとおもしろく（？）て９ページには延焼ラインの緩和について、１３ページにはレオパレスでおなじみの小屋裏の界壁の緩和について書かれています。
この案が採用されるとレオパレスの物件が適法になるかもしれませんね。
前々回の記事で
我が家は「耐火建築物と同等以上に延焼防止性能が確保された建築物」にすれば、構造計算もクリアできて安くもなりそうと書きました。
そして、前回の記事で準防火地域の建蔽率が緩和されるということを書きました。
この２つの法改正の狭間で、１つの懸念事項が産まれました。
現在の法律では防火地域で耐火建築物にすると建蔽率が１０％緩和されます。
それが今年、準防火地域で耐火建築物or準耐火建築物にしても建蔽率を１０％緩和する改正が入ります。
では防火地域で耐火建築物と同等以上に延焼防止性能が確保された建築物は建蔽率の緩和はあるのか？
という疑問が産まれました。
今回の法改正のポイントは耐火建築物の規制緩和ではなく、新たな基準を設けるということです。
昨年１２月に国土交通省から出された意見募集（パブリックコメント）の概要を見ても耐火建築物と耐火建築物と同等以上に（略）建築物は分けて書かれています。
そして内部の火事に対する性能は
耐火建築物 ＞ 耐火建築物と同等以上に（略）建築物
になりそうですが、
延焼防止性能は同等なので外部からの火事に対する性能は同等になるはずなんです。
防火地域の耐火建築物の建蔽率緩和の根拠は
燃えない建物なんだから、隣の建物が火事になっても飛火しないし建物同士が近くても良くね？
ってことだと思うんですよね。
じゃぁ耐火建築物と同等以上に（略）建築物も建蔽率が緩和されても良いと思うんです。
というのも我が家は今、建蔽率８７％で設計されているんです。
緩和が無くなると８０％まで小さくしなければいけません。
法改正の施行が６月末ギリギリのタイミングで行われて、建蔽率の緩和もなくなると設計し直しになり竣工が３月までに間に合わない可能性が出てきちゃいます。
まぁ８０％以下で設計しとけよって話なんですけど。
そんな簡単に家の面積は削れませんよね？
私にできることは建蔽率の緩和がされて、要求も大したことなくて、一刻も早く施行されることを祈るだけです。
ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。
前回書いた法改正ですが、我が家に影響があった防火地域の規制緩和よりもっと多くの方に影響がある内容がありましたので紹介します。
前回の記事はコチラ
今回人によっては土地探し、計画から見直すことになるので準防火地域の方、場合によっては計画を一旦休止した方が良いかもですよ。
前回にも書いた通り、昨年6月27日に建築基準法の改正が告示されました。
告示というのは、こんなことやりますよーって案内を出した状態です。
そして実際に改正された法律が動きだすのが施行です。
施行は告示からいつまでに行うかが決まっています。
今回の場合は１年以内ですので、今年の6月27日までに施行されます。
前回にも貼った国土交通省の資料です。
今回注目するのは①建築物・市街地の安全性の確保の中にある
「防火地域・準防火地域内において、延焼防止性能の高い建築物の建蔽率を10%緩和。」
という文言です。
これは今まで防火地域で耐火建築物を建てた場合、建蔽率が10%緩和されるという内容だったのが、準防火地域の耐火建築物、準耐火建築物でも10%緩和されるという内容になりそうです。
はっきりとした内容は施行されないと分かりませんが、以下のように検討しているようです。
都市部では広い範囲で準防火地域になっているので、影響のある方は多いと思います。
都市部って土地の値段も高いし、そもそも広い土地が市場に出ないので12坪とか15坪とか普通にあります。
都内だと坪200万円とか300万円とかもあるので大変ですね。
好みの間取りが入る土地を探すのに四苦八苦しているはずです。
例えば15坪で建蔽率60%の土地だと9坪の建築面積（建坪）です。
10%緩和されると10.5坪になるので1.5坪つまり3畳分も広くなります。
３階建てだと9畳分なので小さめの部屋が２つ増やせることになります。
角地緩和があると80%になるので、ほぼ敷地いっぱいに建てられるようになります。
どちらかというと個人の住宅よりもアパートやマンションのオーナーさんへの影響が大きいですね。
1DKの部屋の専有面積は9坪ぐらいなので、90坪の土地に２階建てアパートを建てると２部屋増やせるようになるんです。
ということで、防火地域・準防火地域の方で建蔽率でお困りの方は施行されるまで待つのも手ですよ。
容積率は変わらないので、そこは気を付けてくださいね。
ここまで駄文に付き合って頂きありがとうございました。
